鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

網走 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１７５１２１１ -50505	網走市		建付地	（　）	長方形	南西22m市道、南東9m、角地		（都）２住居 (70,200)
b	１２２１７５１２１１ -502	網走市		更地	（　）	長方形	南18m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２２１７５１２１１ -503	網走市		建付地	（　）	長方形	東22m道道、中間画地		（都）近商 (90,300)
d	１２２１７５１２１１ -50007	網走市		更地	（　）	ほぼ台形	北西20m市道、南西6m、角地		（都）１住居 (60,200)
e	１２２１７５１２１１ -50501	網走市		建付地	（　）	長方形	北25m道道、中間画地		（都）２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,791	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 105.0]	27,354	100 [ 78.3]	34,935	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	36,700
b	(　 ) 28,000	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,776	100 [ 79.1]	35,115		36,900
c	(　 ) 16,100	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	22,839	100 [ 67.3]	33,936		35,600
d	(　 ) 18,483	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	17,687	100 [ 55.4]	31,926		33,500
e	(　 ) 30,251	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,797	100 [ 85.1]	35,014		36,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -36.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,600 円／㎡]

網走 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,409,647	4,535,083	15,874,564	14,826,800	1,047,764	（　0.9467） 991,918	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	19,838,360 円　　　　（　 23,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

網走 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	450.00	Ｓ3	1,350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	848 ㎡	22.0 m x 38.6 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・住宅とも各階の部分貸し。住宅は３ＬＤＫ、平均専用面積６７．５㎡、駐車場１２台。３階建程度の店舗兼共同住宅が標準的。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種同等の建物の標準的率として認定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	85.0	382.50	1,768	676,260	3.0	2,028,780
							0.0	0
2～ 2	住宅	450.00	90.0	405.00	1,279	517,995	1.0	517,995
							0.0	0
3～ 3	住宅	450.00	90.0	405.00	1,310	530,550	1.0	530,550
							0.0	0
～

～

計		1,350.00	88.3	1,192.50		1,724,805		3,077,325
								0

⑨年額支払賃料	1,724,805 円　×　12ヶ月　＝　 20,697,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,697,660 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 893,494 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,380,166 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,077,325 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,481 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,409,647 円　　　　（　 24,068 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１７５５２１１　　　　-50004	1,150 ( 1,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,211	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,280 円/㎡　月額支払賃料（　 1,279 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１７５５２１１　　　　-50005	1,511 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,542
c	１２２１７５５２１１　　　　-50001	1,237 ( 1,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,374

網走 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	606,000 円	202,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,063,683 円	21,273,660　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,060,400 円	202,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	505,000 円	202,000,000　×　　　　 0.25 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	202,000 円	202,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,535,083 円　（　　　　　　 5,348 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	202,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,826,800 円（　　　　　 17,484 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,409,647 円
②総費用	4,535,083 円
③純収益　①－②	15,874,564 円
④建物等に帰属する純収益	14,826,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,047,764 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	991,918 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,170 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,838,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
網走 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

網走 5-2

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　成田　一樹

TEL.

鑑定評価額

30,500,000 円

１㎡当たりの価格

36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	網走市駒場南７丁目８０番３外｢駒場南７－２－１｣				②地積　(㎡)	848 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、一般住宅等が建ち並ぶ路線商業地域	北東22m市道、北西側道	水道、下水	網走 4.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 39.0 ｍ、規模　　 850 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

郊外型店舗等が建ち並ぶ路線
商業地域

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

網走駅南東方

4.0km

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に格別の変動はなく利用状況は安定している。当市を代表する商業地域であり、今後も相応の繁華性を
維持すると思料されるが、地価は弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は網走市内の商業地域を形成している圏域であり比較的広域である。需要者の中心は地元企業のほか大手資
本も含む。幹線道路沿いに大手資本の店舗等が認められ、当市の中では最も繁華性に優る地区である。今後も相応の繁
華性を維持するものと思料されるが、昨今の経済情勢等から先行きは不透明であり、地価動向は弱含みで推移するもの
と予測する。画地規模はまちまちであるため中心となる価格帯は判定し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

付近は当市を代表する商業施設群を形成しており、店舗等の投資対象となり得る地域である。低層店舗等が多いため高
度利用は認められないが、集客力に優る施設が多い。本件では、比準価格を重視し収益価格を参考として、広域的見地
からの価格動向の検討、昨今の経済状況、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
なお、付近に価格牽連性の認められる標準地が存しないため公示価格からの検討はできなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の状況は一段落し
、不動産市況に与える影響は限定的である。

特段大きな変動要因はなく微減傾向が継続し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

網走 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１７５１２１１ -501	網走市		更地	（　）	正方形	南18m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	１２２１７５１２１１ -50501	網走市		建付地	（　）	長方形	北25m道道、中間画地		（都）２住居 (70,200)
c	１２２１７５１２１１ -503	網走市		建付地	（　）	長方形	東22m道道、中間画地		（都）近商 (90,300)
d	１２２１７５１２１１ -50006	網走市		更地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,000	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,776	100 [ 81.5]	34,081	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	35,800
b	(　 ) 30,251	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,797	100 [ 86.3]	34,527		36,300
c	(　 ) 16,100	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	22,839	100 [ 65.7]	34,763		36,500
d	(　 ) 21,173	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	20,860	100 [ 62.6]	33,323		35,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,000 円／㎡]

網走 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,259,570	3,889,426	14,370,144	13,216,400	1,153,744	（　0.9481） 1,093,865	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	21,877,300 円　　　　（　 25,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

網走 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	420.00	Ｓ3	1,260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	848 ㎡	22.0 m x 38.6 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗は部分貸し、２～３階：住宅は家族向け２ＬＤＫ、各階６戸。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	420.00	85.0	357.00	1,750	624,750	3.0	1,874,250
							0.0	0
2～ 3	住宅	420.00	85.0	357.00	1,309	467,313	1.0	467,313
							0.0	0
～

～

～

計		1,260.00	85.0	1,071.00		1,559,376		2,808,876
								0

⑨年額支払賃料	1,559,376 円　×　12ヶ月　＝　 18,712,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,071.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,712,512 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 959,626 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,232,886 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,808,876 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,684 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,259,570 円　　　　（　 21,533 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１６５５２１１　　　　-50002	1,511 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	1,288	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,310 円/㎡　月額支払賃料（　 1,309 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１６５５２１１　　　　-50004	1,534 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	1,346
c	１２２１６５５２１１　　　　-50006	1,114 ( 1,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,238

網走 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	564,000 円	188,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	959,626 円	19,192,512　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,917,600 円	188,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	188,000 円	188,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	188,000 円	188,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,889,426 円　（　　　　　　 4,587 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	188,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 1,260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,216,400 円（　　　　　 15,585 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,259,570 円
②総費用	3,889,426 円
③純収益　①－②	14,370,144 円
④建物等に帰属する純収益	13,216,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,153,744 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,093,865 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,290 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,877,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,800 円／㎡）