別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 網走 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   網走 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.

鑑定評価額 3,900,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 網走市駒場北１丁目１番７ ｢駒場北１－７－２｣ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 既成住宅地域 南西10.9m市道 水道、下水 網走 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 海側の高台に一般住宅が建ち 並ぶ住宅地域 街 路 基準方位　北、１０ ．９ｍ市道 交通 施設 網走駅南東方 3.2km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状にて推移すると見込まれる。より環境の良い他の住宅地域と の比較により、傾斜下部地域の相対的地位は低下し、地価は引き続き弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は駒場・潮見・つくしヶ丘地区の住宅地域一帯の圏域である。需要者の中心は当市に居住する一次取得者と 見込まれる。本通沿いへの郊外型店舗等の集積により背後住宅地域への需要は比較的堅調であるが、対象標準地の如く 傾斜地域の下部圏域では需要は弱く、道路改良などの要因があっても人気が出るなどの変化は見込めず弱含みが続くと 思料する。土地は２４０㎡程度で４００万円程度、新築戸建住宅では２，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅等の収益物件は皆無であり、戸建住宅も自己使用が支配的であることから収益価格は試算できない。一方、取 引事例比較法の適用にあたっては規範性の高い事例を採用し均衡した水準の査定価格を中心に比準価格を判定しており 、比準価格の信頼度は高いと判断する。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。単価と総額の 観点からも妥当と思料する。尚、規準となる標準地等が存しないことから、下記標準地からの検討は行えなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は年間５～６００人台の減少が続いてい るのみならず、世帯数も減少が続いている。 平成３０年９月に道路改良工事が完了し１０ ．９ｍとなった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％