鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岩見沢 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１３１１２１０ -595008	岩見沢市		貸家建付地	（　）	長方形	北東14.5m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
b	１２１１３１１２１０ -595025	岩見沢市		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		（都）商業 (90,240)
c	１２１１３１１２１０ -595009	岩見沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14.5m市道、南東4m、角地		（都）商業 (90,400)
d	１２１１３１１２１０ -595031	岩見沢市		更地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
e	１２１１３１１２１０ -595004	岩見沢市		更地	（　）	長方形	北東18m道道、南東4m、角地		（都）近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,294	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,294	100 [ 73.8]	31,564	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	34,700
b	(　 ) 27,272	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	30,302	100 [ 75.0]	40,403		44,400
c	(　 ) 17,650	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 98.0]	30,017	100 [ 86.4]	34,742		38,200
d	(　 ) 22,855	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	22,855	100 [ 80.0]	28,569		31,400
e	(　 ) 27,731	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	26,410	100 [ 75.2]	35,120		38,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,000 円／㎡]

岩見沢 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,348,924	3,872,766	13,476,158	12,654,000	822,158	（　0.9481） 779,488	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	15,589,760 円　　　　（　 23,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩見沢 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	311.04	Ｓ3	933.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	670 ㎡	27.3 m x 25.6 m	前面道路：道道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸し、２・３階は部分貸しを想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

階段・廊下等を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	311.04	87.5	272.16	2,045	556,567	3.0	1,669,701
							0.0	0
2～ 3	事務所	311.04	87.5	272.16	1,738	473,014	2.0	946,028
							0.0	0
～

～

～

計		933.12	87.5	816.48		1,502,595		3,561,757
								0

⑨年額支払賃料	1,502,595 円　×　12ヶ月　＝　 18,031,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 816.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 588,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,031,140 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 588,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,303,340 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,315,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,561,757 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,124 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,348,924 円　　　　（　 25,894 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１３１５２１０　　　　-595001	1,678 ( 1,675)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,766	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 2,045 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１３１５２１０　　　　-595004	2,505 ( 2,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,530
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩見沢 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	180,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	744,766 円	18,619,140　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 212,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,836,000 円	180,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,872,766 円　（　　　　　　 5,780 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	180,000,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 933.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,654,000 円（　　　　　 18,887 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,348,924 円
②総費用	3,872,766 円
③純収益　①－②	13,476,158 円
④建物等に帰属する純収益	12,654,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	822,158 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	779,488 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,163 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,589,760 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
岩見沢 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩見沢 5-1

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　更科　慎一

TEL.

鑑定評価額

24,800,000 円

１㎡当たりの価格

37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩見沢市４条西６丁目２番１外				②地積　(㎡)	670 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等 (100,400)
	1:1	店舗Ｓ2	金融機関、小売店舗等が建ち並ぶ中心商業地域	南東18m道道、北東側道	水道、ガス、下水	岩見沢 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 625 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

店舗、金融機関などの集まる
中心商業地域

街

路

１８ｍ道道

交通

施設

岩見沢駅南東方

350m

法令

規制

（都）商業
(100,400)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅前通の拡幅・整備事業により駅前商店街の商業環境は改善されているが、繁華性の回復までには至らず、価格
は下落している。この傾向は当面継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岩見沢市の商業地域のうち中心部に近い商業地域全般である。中心的な需要者は店舗、事務所の所有を目
的とする市内の法人事業者であり、市外からの参入は一部に止まる。岩見沢市中心部は西友岩見沢店が撤退して空洞化
が進んだ後、駅前通の拡幅に伴う建替等によって商況の回復が期待されているが、国道沿い郊外型店舗との競合もあり
やや弱含みの状態となっている。土地取引の価格はまちまちであり、中心的な価格帯は特定できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺は自用の店舗、事務所のほか賃貸の物件も見られるが、収益物件に関しては商圏の分散化、新しい路線商
業地域との競合等により収益の安定的確保に不確実性が認められる。その結果、収益価格は低位に求められているもの
と考える。したがって、実際の取引事例から求められた比準価格がより現在の市場実態を反映しているものと判断し、
比準価格を重視し、収益価格は参考に止めた上、市場の需給動向も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

札幌圏を中心に地価の上昇傾向が見られるが
、人口減・高齢化が進むその他の市町村の不
動産需要は弱含みの状態が続いている。

駅に近い中心商業地域で駅前通の拡幅整備事
業に伴う建替等が見られるが、商業繁華性の
低下から、地価は下落傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩見沢 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１３１１２１０ -595004	岩見沢市		更地	（　）	長方形	北東18m道道、南東4m、角地		（都）近商 (90,300)
b	１２１１３１１２１０ -595010	岩見沢市		更地	（　）	不整形	北東14.5m市道、北西4m、角地		（都）商業 (90,400)
c	１２１１３１１２１０ -595008	岩見沢市		貸家建付地	（　）	長方形	北東14.5m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
d	１２２１２４１２１０ -115001	岩見沢市		更地	（　）	長方形	南西18m道道、中間画地		（都）近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,731	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	26,410	100 [ 78.0]	33,859	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	37,200
b	(　 ) 27,271	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	30,200	100 [ 80.4]	37,562		41,300
c	(　 ) 23,294	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,294	100 [ 78.4]	29,712		32,700
d	(　 ) 24,232	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,232	100 [ 72.0]	33,656		37,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,000 円／㎡]

岩見沢 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,879,284	4,028,481	12,850,803	11,880,700	970,103	（　0.9481） 919,755	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	18,395,100 円　　　　（　 27,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩見沢 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	311.04	Ｓ3	933.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	670 ㎡	27.3 m x 25.6 m	前面道路：道道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸し、２・３階は部分貸しを想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

階段・廊下・トイレ等を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	311.04	87.5	272.16	2,025	551,124	3.0	1,653,372
							0.0	0
2～ 3	事務所	311.04	87.5	272.16	1,700	462,672	2.0	925,344
							0.0	0
～

～

～

計		933.12	87.5	816.48		1,476,468		3,504,060
								0

⑨年額支払賃料	1,476,468 円　×　12ヶ月　＝　 17,717,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 816.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 588,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,717,616 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 588,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,458,569 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,847,047 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,504,060 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,237 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,879,284 円　　　　（　 25,193 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１３１５２１０　　　　-595003	1,281 ( 1,278)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	1,675	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,030 円/㎡　月額支払賃料（　 2,025 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１３１５２１０　　　　-595004	2,505 ( 2,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,530
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩見沢 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	845,000 円	169,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	915,281 円	18,305,616　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 206,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,723,800 円	169,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,028,481 円　（　　　　　　 6,013 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	169,000,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 933.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,880,700 円（　　　　　 17,732 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,879,284 円
②総費用	4,028,481 円
③純収益　①－②	12,850,803 円
④建物等に帰属する純収益	11,880,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	970,103 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	919,755 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,373 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,395,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,500 円／㎡）