別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岩見沢 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩見沢 -7 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 1,470,000 円  １㎡当たりの価格 4,550 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩見沢市栗沢町最上２番２２ ②地積 　(㎡) 324   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 東8m市道 水道、下水 栗沢 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 栗沢駅北東方 1.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 栗沢地区においては人口の減少・高齢化が深刻で、今後も宅地需要は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,550 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栗沢市街地の住宅地域一円と把握した。需要者は旧栗沢町の圏域に居住する住宅取得者が中心で岩見沢市 街他からの距離もあることから岩見沢市街地からの転入者はほとんどいない。当地域は国道２３４号東側の住宅地域で 、公共施設や商業施設が存する西部地域との比較において利便性は劣後し傾斜もあるなど人気は低い。地域人口の減少 等による地域経済の衰退感も大きく、宅地需要は総じて低調であり、売り物件の価格の切り下げも目立っている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 栗沢町市街地に位置する戸建住宅地域内で、アパート等の収益物件は殆んど見当たらず賃貸市場が形成されていないた め収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は近隣地域及び周辺の類似地域内に存する比較検証性の高い取引事例か ら試算された市場性を反映する価格と認められる。自己使用目的での不動産取引が支配的である地域の現状を鑑み、客 観的な比準価格を重視し、代表標準地及び標準地の価格推移の状況を検討の結果鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩見沢 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,300 円／㎡ [ 95.2] 100 100 [106.0] 100 [127.9] [103.0] 100 4,560  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や景況感の改善を背景として土地価格 が上昇しているエリアがある一方、需給関係 の悪い地方圏では下落傾向が続いている。 岩見沢市に編入合併された旧栗沢町地区は人 口減少・高齢化等により地域経済の衰退感が 大きい。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -7.1 ％  ％