別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 夕張 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   夕張 -2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　信彦   TEL.

鑑定評価額 817,000 円  １㎡当たりの価格 2,950 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 夕張市紅葉山１２６番 ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い国道 背後の住宅地域 北西10.9m市道 水道 新夕張 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ０．９ｍ市道 交通 施設 ＪＲ新夕張駅南東方 300m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特急が停車するＪＲ駅が存し、国道も通っている等交通利便性が良く、市内住宅地の中では選好される地域とな るが、不動産需要については、市全体の人口減少と高齢化等により少なく、当面、需要の回復は見込み難い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,950 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね夕張市内の住宅地域全域と把握するが、特に紅葉山地区内の住宅地域との価格牽連性が強い。需要者 は夕張市居住者が大半であり、市外からの需要は殆どない。当市が財政破綻してから約１５年経過しているが、工場の 閉鎖、リゾート施設の経営破綻などで人口減少が続いており、不動産需要は低調である。中古住宅の取引が多く、中心 となる価格帯は５００万円程度、土地は１００万円未満である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は標準地と同じ紅葉山地区の事例について適切に補修正等を行っており、市場性を反映した実証的価格が求め られているものと判断する。他方、収益価格は標準地が戸建住宅地域に存することから賃貸アパート等は殆どなく、ま た、共同住宅としては公営住宅が整備されている状況から求められなかった。以上に加え、ここ数年の地価動向を踏ま えた上で、比準価格を採用することとして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が続いており、高齢化率も５０％以 上と高い。工場の閉鎖、リゾート施設では一 部再開の動きもあるが、地域経済の厳しい状 況が続いている。 紅葉山には特急が停車する「新夕張」駅が所 在しており、市内南部の主要交通地点として 機能しているが、最近において目立った動き はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％