鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北見 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１６８１２０８ -501	北見市		更地	（　）	不整形	北27m国道、西9m、南8m、三方路		工業 (70,200)
b	１２２１６８１２０８ -505	北見市		建付地	（　）	長方形	北22m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	１２２１６８１２０８ -50517	北見市		更地	（　）	長方形	西22m道道、北7.8m、角地		準工 (70,200)
d	１２２１６８１２０８ -50518	北見市		更地	（　）	不整形	南27m国道、東1.8m、二方路		準工 (60,200)
e	１２２１８１１２０８ -10	北見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南27.2m国道、北8m、二方路		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,971	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.6]	25,094	100 [ 65.0]	38,606	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	40,500
b	(　 ) 27,714	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	30,793	100 [ 76.8]	40,095		42,100
c	(　 ) 28,689	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	32,127	100 [ 78.4]	40,978		43,000
d	(　 ) 24,751	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 64.6]	38,314	100 [ 94.0]	40,760		42,800
e	(　 32,282) 38,928	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	38,165	100 [ 94.0]	40,601		42,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -35.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,500 円／㎡]

北見 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,116,981	4,961,500	16,155,481	10,614,200	5,541,281	（　0.9467） 5,245,931	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	104,918,620 円　　　　（　 36,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北見 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,000.00	Ｓ1	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	2,897 ㎡	40.0 m x 70.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸しを想定。駐車場付き。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,000.00	100.0	1,000.00	1,908	1,908,000	3.0	5,724,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,000.00	100.0	1,000.00		1,908,000		5,724,000
								0

⑨年額支払賃料	1,908,000 円　×　12ヶ月　＝　 22,896,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含める。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,896,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,831,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,064,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,724,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,661 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,116,981 円　　　　（　 7,289 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１６８５２０８　　　　-50551	3,298 ( 3,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,267	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,913 円/㎡　月額支払賃料（　 1,908 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１６８５２０８　　　　-50552	1,836 ( 1,832)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,893
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北見 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	730,000 円	146,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,144,800 円	22,896,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,013,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,489,200 円	146,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	438,000 円	146,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,961,500 円　（　　　　　　 1,713 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	146,000,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,614,200 円（　　　　　 3,664 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,116,981 円
②総費用	4,961,500 円
③純収益　①－②	16,155,481 円
④建物等に帰属する純収益	10,614,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,541,281 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,245,931 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,811 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,918,620 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北見 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北見 5-5

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　星野　吉輝

TEL.

鑑定評価額

117,000,000 円

１㎡当たりの価格

40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北見市中央三輪１丁目３７１番２０				②地積　(㎡)	2,897 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｓ1	国道沿いに大型店舗が建ち並ぶ郊外路線商業地域	南27m国道、東側道	水道、下水	北見 3.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 250 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

西部郊外の国道沿い路線商業
地域

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

北見駅西方

3.6km

法令

規制

準工
(70,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿い商業施設が充実、繁華性は高いが、外出・消費控えで、飲食業以外でも閉店が見られる。借地・テナン
トが多く、売買は少ない。地価はやや弱含み傾向だが、今後は、消費回復の速さ・程度によると考える。

(3)最有効使用の判定

低層店舗敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市街地西部郊外の幹線沿い中心の商業地域全域と判断する。需要者は市外・道外資本のスーパー、ホーム
センター、各種チェーン店等が多いが、外出・消費控えの影響で、ボーリング場・リサイクルショップなど、飲食以外
の閉店も見られる。三輪地区の商業地は国道沿いが主で、定期借地やテナント営業が多いため、売買取引件数は少ない
。中心価格帯は位置・規模等によりバラつきがあり、特定困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、地域格差の大きい事例も採用したが、国道ほかの幹線沿いの事例から検討して求めており、実証性が高い
。収益価格については、貸地・貸家経営目的での土地取得は少ないが、対象標準地の位置・規模を考慮すると、考慮す
べき価格と考える。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、三輪地区商業地の需給動向を勘案の上、単価と
総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長引く新型コロナの影響で、経済は不安定要
素があるが、現在は不動産業界への影響は少
なく、土地取引、新築着工とも安定している
。

大駐車場を備えた大型ＳＣ、衣料・家電・自
動車用品等のチェーン店等が展開し、繁華性
が高いが、外出・消費控えの影響で、一部閉
店も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

北見 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１６８１２０８ -501	北見市		更地	（　）	不整形	北27m国道、西9m、南8m、三方路		工業 (70,200)
b	１２２１６８１２０８ -502	北見市		更地	（　）	不整形	北27m市道、南西11m、角地		１住居 (70,200)
c	１２２１７５１２０８ -507	北見市		建付地	（　）	長方形	北22m市道、南8m、二方路		２住居 (70,200)
d	１２２１６８１２０８ -50518	北見市		更地	（　）	不整形	南27m国道、東1.8m、二方路		準工 (60,200)
e	１２２１６８１２０８ -50517	北見市		更地	（　）	長方形	西22m道道、北7.8m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,971	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.6]	25,094	100 [ 66.0]	38,021	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	39,900
b	(　 ) 28,409	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	28,409	100 [ 69.9]	40,642		42,700
c	(　 ) 20,287	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	21,885	100 [ 60.7]	36,054		37,900
d	(　 ) 24,751	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 64.6]	38,314	100 [ 96.6]	39,663		41,600
e	(　 ) 28,689	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	32,127	100 [ 93.7]	34,287		36,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -36.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -35.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,500 円／㎡]

北見 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,987,185	4,928,533	16,058,652	10,789,800	5,268,852	（　0.9467） 4,988,022	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	99,760,440 円　　　　（　 34,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北見 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,059.30	Ｓ1	1,059.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	2,897 ㎡	42.3 m x 68.6 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し店舗（機械設備部分を除く）で駐車場４６台付き。沿線大型施設の標準的利用として想定。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

同種建物の状況等を参考に認定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,059.30	78.0	826.25	2,204	1,821,055	3.0	5,463,165
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,059.30	78.0	826.25		1,821,055		5,463,165
								0

⑨年額支払賃料	1,821,055 円　×　12ヶ月　＝　 21,852,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 826.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 46 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,852,660 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 917,812 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,934,848 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,463,165 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,337 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,987,185 円　　　　（　 7,244 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１７５５２０８　　　　-50501	1,947 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,049	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,210 円/㎡　月額支払賃料（　 2,204 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１７５５２０８　　　　-50512	3,298 ( 3,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,998
c	１２２１７５５２０８　　　　-50513	1,415 ( 1,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,965

北見 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	735,000 円	147,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,092,633 円	21,852,660　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,013,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,499,400 円	147,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	441,000 円	147,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,928,533 円　（　　　　　　 1,701 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	147,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 1,059.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,789,800 円（　　　　　 3,724 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,987,185 円
②総費用	4,928,533 円
③純収益　①－②	16,058,652 円
④建物等に帰属する純収益	10,789,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,268,852 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,988,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,722 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,760,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,400 円／㎡）