鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北見 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１６８１２０８ -50508	北見市		建付地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２２１６８１２０８ -50509	北見市		建付地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	１２２１７５１２０８ -505	北見市		更地	（　）	長方形	南東27m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２２１７５１２０８ -506	北見市		更地	（　）	長方形	南西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	１２１０８０１２０８ -67	北見市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,294	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	27,510	100 [ 75.6]	36,389	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,400
b	(　 ) 25,139	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 60.0]	41,898	100 [ 113.0]	37,078		37,100
c	(　 ) 30,223	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	43,176	100 [ 115.0]	37,544		37,500
d	(　 ) 21,354	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	26,693	100 [ 71.9]	37,125		37,100
e	(　 ) 25,211	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	28,012	100 [ 73.2]	38,268		38,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,300 円／㎡]

北見 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,300,092	1,694,199	5,605,893	5,384,980	220,913	（　0.9481） 209,448	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,188,960 円　　　　（　 26,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北見 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	ＲＣ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	161 ㎡	6.4 m x 25.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗フロア貸し、２～４Ｆ：事務所区画貸し

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

同種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	1,977	173,976	3.0	521,928
							0.0	0
2～ 2	事務所	110.00	83.0	91.30	1,890	172,557	2.0	345,114
							0.0	0
3～ 4	事務所	110.00	83.0	91.30	1,797	164,066	2.0	328,132
							0.0	0
～

～

計		440.00	82.3	361.90		674,665		1,523,306
								0

⑨年額支払賃料	674,665 円　×　12ヶ月　＝　 8,095,980 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 361.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含める。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,095,980 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 809,598 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,286,382 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,523,306 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,710 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,300,092 円　　　　（　 45,342 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１６８５２０８　　　　-50506	2,066 ( 2,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [108.0]	1,788	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,797 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１２２１６８５２０８　　　　-50510	1,546 ( 1,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	1,591
c	１２２１６８５２０８　　　　-50509	2,435 ( 2,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	2,017

北見 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,400 円	76,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	404,799 円	8,095,980　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 781,300 円	76,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,600 円	76,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,600 円	76,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,694,199 円　（　　　　　　 10,523 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,600,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,384,980 円（　　　　　 33,447 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,300,092 円
②総費用	1,694,199 円
③純収益　①－②	5,605,893 円
④建物等に帰属する純収益	5,384,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	220,913 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	209,448 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,301 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,188,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北見 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北見 5-2

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　星野　吉輝

TEL.

鑑定評価額

5,830,000 円

１㎡当たりの価格

36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北見市北２条西１丁目９番２				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:4	店舗兼事務所Ｓ4	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ既成商業地域	北西18m市道	水道、ガス、下水	北見 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小規模小売店等が多い中心部
の既存商店街

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

北見駅北西方

270m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

既存商店街は郊外店との競合等で繁華性低迷、マンション等の居住用途も見られる。低金利、新市役所完成等に
伴い、駐車場等目的の取引も散見され、地価下落率は小さいが、今後、新型コロナの経済影響が懸念される。

(3)最有効使用の判定

５階程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心部周辺の商業地域全域。需要者は小売店等にあっては市内資本が中心、ビジネスホテル等は市外・全
国資本も見られる。既存商店街は商況が劣るが、Ｒ３年、国道沿いに市役所が新築移転し、古い建物跡に駐車場も増え
ている。２番街東端付近の近隣地域周辺では、近年、マンションや学習塾等の店舗以外の用途が増える傾向にある。中
心価格帯は位置・規模等によりバラつきがあり、特定困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、中心商業地のため繁華性等の格差のある事例も採用したが、比較的新しい取引に係るものであり、実証性
がある。収益価格は、小売店舗等を中心とする既存商店街の繁華性は低いままで、空き店舗も多いことから、信頼性は
やや劣るものと判断する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、中心商業地における土地取引動向等を
も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長引く新型コロナの影響で、経済は不安定要
素があるが、現在は不動産業界への影響は少
なく、土地取引、新築着工とも安定している
。

駐車場やマンション、学習塾等、近年は、従
来の店舗主体の用途からの転換傾向が強まっ
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

北見 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１７５１２０８ -506	北見市		更地	（　）	長方形	南西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２２１６８１２０８ -50508	北見市		建付地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２２１６８１２０８ -50509	北見市		建付地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		商業 (100,600)
d	１２２１７５１２０８ -503	北見市		更地	（　）	不整形	北西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	１２２１６８１２０８ -50512	北見市		建付地	（　）	長方形	南東10.9m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,354	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	26,693	100 [ 69.7]	38,297	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,300
b	(　 ) 18,294	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	27,510	100 [ 72.8]	37,788		37,800
c	(　 ) 25,139	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 60.0]	41,898	100 [ 109.0]	38,439		38,400
d	(　 ) 24,090	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.1]	31,656	100 [ 78.7]	40,224		40,200
e	(　 ) 23,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	29,688	100 [ 76.5]	38,808		38,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,400 円／㎡]

北見 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,915,242	2,383,236	7,532,006	7,302,700	229,306	（　0.9481） 217,405	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,348,100 円　　　　（　 27,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北見 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	121.00	ＲＣ5	605.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	161 ㎡	6.4 m x 25.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所ともフロア貸し。５階建程度の店舗兼事務所が標準的であり、下記のとおり想定した。

⑦有効率　 79.6 ％
の理由

敷地規模が小さいため、やや低めとなった。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	121.00	78.0	94.38	2,110	199,142	3.0	597,426
							0.0	0
2～ 2	事務所	121.00	80.0	96.80	1,900	183,920	2.0	367,840
							0.0	0
3～ 3	事務所	121.00	80.0	96.80	1,854	179,467	2.0	358,934
							0.0	0
4～ 4	事務所	121.00	80.0	96.80	1,770	171,336	2.0	342,672
							0.0	0
5～ 5	事務所	121.00	80.0	96.80	1,710	165,528	2.0	331,056
							0.0	0

計		605.00	79.6	481.58		899,393		1,997,928
								0

⑨年額支払賃料	899,393 円　×　12ヶ月　＝　 10,792,716 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 481.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,792,716 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 895,795 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,896,921 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,997,928 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,321 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,915,242 円　　　　（　 61,585 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１７５５２０８　　　　-50506	2,435 ( 2,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	2,008	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,857 円/㎡　月額支払賃料（　 1,854 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１２２１７５５２０８　　　　-50505	1,836 ( 1,832)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,855
c	１２２１７５５２０８　　　　-50508	1,546 ( 1,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,636

北見 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	309,000 円	103,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	539,636 円	10,792,716　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,050,600 円	103,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	309,000 円	103,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,383,236 円　（　　　　　　 14,803 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 605.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 35 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,302,700 円（　　　　　 45,358 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,915,242 円
②総費用	2,383,236 円
③純収益　①－②	7,532,006 円
④建物等に帰属する純収益	7,302,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	229,306 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	217,405 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,350 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,348,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,000 円／㎡）