別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北見 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北見 -14 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.

鑑定評価額 3,280,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北見市小泉３９７番５２ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の既成住宅地域 北西8m市道 水道、下水 北見 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   160 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北見自治区東部郊外の住宅地 域 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 北見駅北東方 4.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は無く今後も概ね同様に推移すると見込まれる。近くの区画整理事業地との競合により相対的地 位は低下しているが、一方では周辺地域を含め住宅地域として更に熟成する面も予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北見自治区東部郊外の住宅地域一帯の圏域である。価格水準が比較的低位であるが若年の一次取得者はひ かり野土地区画整理事業地を指向する傾向があり需要自体は強くはないと思料する。人口減や景気低迷等もあり下落が 続いていたが、位置や環境に相応する水準となり数年前から横這い傾向に移行している。土地は２５０㎡程度で３００ ～３５０万円程度、新築戸建住宅では２，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅等の収益物件はほとんど無いうえ戸建住宅も自己使用が支配的であり、賃貸市場は未成熟のため収益価格は試 算できない。一方、取引事例比較法の適用にあたっては比較的新しい事例を採用し総体的な補正の程度が比較的小さく 規範性の高い事例を中心に比準価格を判定しており、比準価格の信頼性は高いと判断する。下記代表標準地からの検討 結果を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。単価と総額の観点からも妥当と思料する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北見 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [115.5] [101.5] 100 13,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市全体で年間平均１，０００人程度の人口減 少が続いているが、世帯数は微増傾向で推移 している。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％