別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北見 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北見 -12 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.

鑑定評価額 3,060,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北見市美山町西３丁目１０５番３ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西10m市道 水道、下水 北見 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    75 ｍ、南   100 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 位置条件など住環境はやや劣 る住宅地域 街 路 基準方位　北、１０ ｍ市道 交通 施設 北見駅北西方 3.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 位置条件が劣るため人気は低く空地も残っている。特段の変動要因は無く、戸建住宅地域として同様の状況で推 移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北見自治区北部の郊外住宅地域一帯の圏域である。需要者は主として市内の個人であり、価格水準が低位 であるため若年層の一次取得者が中心と見込まれる。市街地としては北側外れで市街化調整区域に近いうえ中心部や商 業店舗からも遠く離れて位置し生活利便性が劣ることから人気は低く、売り地が散在している状況である。市場の中心 となる価格帯は土地のみが２５０㎡程度で３００～３５０万円程度、新築戸建住宅では２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅等の収益物件は皆無で戸建住宅も自己使用が支配的であり賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算で きない。一方、取引事例比較法の適用では特段の取引事情が無いと見込まれる事例を採用し、均衡した水準で求められ た査定価格を中心に検討のうえ比準価格を判定しており、比準価格の信頼性は高いと判断する。下記代表標準地からの 検討結果を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。単価と総額の観点からも妥当と思料する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北見 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [127.7] [103.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市全体で年間平均１，０００人程度の人口減 少が続いているが、世帯数は微増傾向で推移 している。 位置条件が劣り人気は低く、需要の弱さを反 映し未だ空地が散在している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％