別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北見 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北見 -11 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　村田　望   TEL.

鑑定評価額 3,700,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北見市西三輪２丁目６３０番４２ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北8m市道 水道、下水 北見 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  19.7 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北見自治区西部に存する住宅 地域 街 路 基準方位　北８ｍ　 市道 交通 施設 北見駅西方 5.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 北見市内においては商業施設が西方に延伸する傾向があり、三輪地区等の西部地区の住宅地としての熟成度も高 まっている。今後も同様の傾向で推移すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内西部の住宅地域等。需給者は、市内在住者及び土地を購入し販売または建売等と計画するハウスメ ーカー等が主とみられる。西三輪地区は大規模商業施設も比較的近く、利便性・快適性が少しずつ向上しており、今後 は三輪地区全体の宅地の供給がやや多くなると思われる。また三輪通の整備が進んでいることも利便性・快適性の向上 に寄与している。需要は北見市内としてはやや向上することが考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 信頼性の高い取引事例が得られ、比較可能な事例から比準することができたため、比準価格は市場を反映した価格とな った。同一需給圏における賃貸市場は成熟しておらず戸建住宅地であるため、収益価格からのアプローチは断念せざる を得なかった。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、居住の利便性及び快適性等を重視した価格が反映される比準 価格を採用し、上記の通り決定した。規準となる標準地等が存しないことから下記標準地からの検討は行えなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大きな経済活動の変化は見られない。ただし 、今後のコロナの影響がどのように変化する かを注視する必要がある。 三輪通りの西方面への延伸が予定されている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％