別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 帯広 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   帯広 9-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　菊地　優広   TEL.

鑑定評価額 109,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 帯広市西２０条北１丁目１６番３ ｢西２０条北１－３－２２｣ ②地積 　(㎡) 8,896   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (50,200) （その他） 地区計画等 (60,200) 1:1.5 工場 中小規模工場、事業 所等が建ち並ぶ工業 地域 北48m市道、西側道 水道、下水 帯広 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  77.5 ｍ、奥行　約　　 115.0 ｍ、規模　　     8,896 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 ４８ｍ市道 交通 施設 帯広駅北西方 6.4km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 　当市のほか隣接町の工業団地の新規供給が少なく、需要が強気で推移するとみられる。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、市内及び管内の工業団地の外、全道の工業団地及び工場適地として地域等。需要者は、道内外の事業 者等が中心とみられる。市内の工業団地の供給量が少なく、対して需要が拡大傾向にある。需要の中心は、用途、規模 等が多様で特定し得ない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、工業地の供給不足に対する需要増を示す価格が求められた。収益価格は、工業地域の特性から賃貸の実 態が不明なほか適切な事例資料を収集し得なかったところから、適用することを断念したものである。鑑定評価額の決 定にあたっては、比準価格を中心に検討することとし、最近の経済状況等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人手不足、建築工事費の高騰のほか、新型コ ロナの影響も懸念される。 工業用地の供給量が少なく、需要が逼迫して いる。 変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％