鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

帯広 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１７２１２０７ -210504	帯広市		貸家建付地	（　）	長方形	北西40m道道、南西14m、角地		２住居 (70,200)
b	１２２１７２１２０７ -219512	帯広市		建付地	（　）	長方形	東20m市道、北20m、西10m、三方路		近商 (100,200)
c	１２２１７０１２０７ -210501	帯広市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東27m国道、南20m、角地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,400)
d	１２２１７０１２０７ -210502	帯広市		更地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	１２２１６９１２０７ -210501	帯広市		更地	（　）	長方形	西27m国道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,925	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,211	100 [ 83.4]	49,414	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,400
b	(　 ) 37,735	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	35,795	100 [ 88.4]	40,492		40,500
c	(　 ) 67,763	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	62,744	100 [ 126.8]	49,483		49,500
d	(　 ) 36,364	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,364	100 [ 76.0]	47,847		47,800
e	(　 ) 35,684	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,969	100 [ 76.7]	46,896		46,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,800 円／㎡]

帯広 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,090,373	3,010,035	10,080,338	9,104,500	975,838	（　0.9498） 926,851	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	18,537,020 円　　　　（　 34,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗・事務所兼住宅	149.50	ＲＣ4	707.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	535 ㎡	21.8 m x 24.6 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所、４階共同住宅は７０㎡程度のファミリータイプである。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

同種建物としては標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	167.00	89.5	149.47	2,350	351,255	3.0	1,053,765
							0.0	0
2～ 3	事務所	167.00	89.5	149.47	1,900	283,993	2.0	567,986
							0.0	0
4～ 4	住宅	157.00	88.9	139.57	1,200	167,484	1.0	167,484
							0.0	0
塔屋～		49.00

～

計		707.00	83.2	587.98		1,086,725		2,357,221
								0

⑨年額支払賃料	1,086,725 円　×　12ヶ月　＝　 13,040,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 587.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるので計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,040,700 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 572,909 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,067,791 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,357,221 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,582 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,090,373 円　　　　（　 24,468 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１７０５２０７　　　　-219503	2,116 ( 2,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	1,937	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,903 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１７０５２０７　　　　-219504	1,787 ( 1,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 90.0]	1,727
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

帯広 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	655,000 円	131,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	682,035 円	13,640,700　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,336,200 円	131,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,010,035 円　（　　　　　　 5,626 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	131,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 707.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,104,500 円（　　　　　 17,018 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,090,373 円
②総費用	3,010,035 円
③純収益　①－②	10,080,338 円
④建物等に帰属する純収益	9,104,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	975,838 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	926,851 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,732 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,537,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
帯広 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

帯広 5-6

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　村田　望

TEL.

鑑定評価額

25,700,000 円

１㎡当たりの価格

48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	37,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	帯広市西５条南１９丁目９番１外				②地積　(㎡)	535 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.2	事務所Ｓ2	低層店舗、事務所等が多い駅裏の既成商業地域	東20m市道	水道、ガス、下水	帯広 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所兼共同住宅用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.8 ｍ、奥行　約　　 24.6 ｍ、規模　　 535 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

帯広駅南方

1.0km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣商業地域として商業施設の出店が活性化している。これを反映して地価は上昇基調で推移すると予測される
。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所兼共同住宅用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内中心部に近い交通量の多い幹線沿いで店舗等が密集する商業地域となる。主たる需要者は店舗、事務
所の所有を目的とする法人または個人、店舗、事務所等の運営を行う市内外の法人、個人と考えられる。近年は市内郊
外にも新規商業施設が出店されていることを考えると競争が激化しているが、地域の経済状況の改善による需要増から
価格は上昇基調であると思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法における比準価格は幹線通り沿いに店舗・事務所等の事業を行う需要者を反映した価格が求められた。
収益価格は中層店舗・事務所兼住宅を想定して求めたが、賃料の遅行性などの要因から投資を回収できるようになって
おらず、低位に査定された。よって本件においては市場性を反映させた比準価格を中心に検討し、収益価格は参考に留
め、代表標準地との均衡などの検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　帯広 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,900 円／㎡

[103.2]
100

100
[103.0]

100
[ 82.5]

[100.0]
100

48,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウッドショックなどの建築工事費の上昇、コ
ロナウイルスの影響等がが懸念される。

新規出店による需要増が見込まれる。

変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

帯広 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１７２１２０７ -219501	帯広市		更地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		近商 (90,400)
b	１２２１７２１２０７ -219512	帯広市		建付地	（　）	長方形	東20m市道、北20m、西10m、三方路		近商 (100,200)
c	１２２１７２１２０７ -219515	帯広市		建付地	（　）	不整形	南18m道道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２２１７２１２０７ -219506	帯広市		更地	（　）	長方形	西10.9m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,985	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,985	100 [ 85.0]	48,218	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,200
b	(　 ) 37,735	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	35,795	100 [ 88.2]	40,584		40,600
c	(　 ) 40,442	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,008	100 [ 81.6]	50,255		50,300
d	(　 ) 40,792	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,792	100 [ 89.1]	45,782		45,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,000 円／㎡]

帯広 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,534,760	2,993,219	9,541,541	8,548,500	993,041	（　0.9498） 943,190	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	18,863,800 円　　　　（　 35,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗・事務所兼住宅	149.00	ＲＣ4	704.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	535 ㎡	22.0 m x 24.3 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～３階を事務所、４階を２ＬＤＫタイプ２戸（約７０㎡）として利用することを想定した。

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

同種建物としては標準的と思われる

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	166.00	89.5	148.57	2,254	334,877	3.0	1,004,631
							0.0	0
2～ 3	事務所	166.00	89.5	148.57	1,901	282,432	2.0	564,864
							0.0	0
4～ 4	居宅	157.00	88.9	139.57	1,201	167,624	2.0	335,248
							0.0	0
塔屋～		49.00

～

計		704.00	83.1	585.28		1,067,365		2,469,607
								0

⑨年額支払賃料	1,067,365 円　×　12ヶ月　＝　 12,808,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 585.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含める
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,808,380 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　％　＝　　 896,587 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,511,793 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,469,607 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,967 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,534,760 円　　　　（　 23,429 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１０９０１２０８　　　　-10201	1,254 ( 1,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	1,244	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,203 円/㎡　月額支払賃料（　 1,201 円/㎡）　基準階 4 F B
b	１２１０９０１２０８　　　　-10203	1,190 ( 1,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	1,278
c	１２１０９０１２０８　　　　-10206	1,212 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,124

帯広 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	615,000 円	123,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	670,419 円	13,408,380　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 207,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,254,600 円	123,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,993,219 円　（　　　　　　 5,595 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	123,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 704.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,548,500 円（　　　　　 15,979 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,534,760 円
②総費用	2,993,219 円
③純収益　①－②	9,541,541 円
④建物等に帰属する純収益	8,548,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	993,041 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	943,190 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,763 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,863,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,300 円／㎡）