鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

帯広 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１６９１２０７ -219502	帯広市		更地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２２１７０１２０７ -210501	帯広市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東27m国道、南20m、角地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,400)
c	１２２１７０１２０７ -219501	帯広市		更地	（　）	長方形	南20m市道、西11m、角地		近商 (100,300)
d	１２２１６９１２０７ -210501	帯広市		更地	（　）	長方形	西27m国道、中間画地		近商 (90,300)
e	１２２１７０１２０７ -210506	帯広市		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業駐車付置義務地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,964	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,964	100 [ 121.0]	54,516	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	58,300
b	(　 ) 67,763	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	62,744	100 [ 138.0]	45,467		48,600
c	(　 ) 41,081	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	39,477	100 [ 110.3]	35,791		38,300
d	(　 ) 35,684	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,969	100 [ 90.3]	39,833		42,600
e	(　 ) 62,642	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	64,579	100 [ 156.0]	41,397		44,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +20.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,500 円／㎡]

帯広 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,575,390	6,385,945	20,189,445	18,834,500	1,354,945	（　0.9498） 1,286,927	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	25,738,540 円　　　　（　 28,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼住宅	398.00	ＲＣ4	1,550.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	905 ㎡	37.1 m x 24.6 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～３階事務所、４階ファミリー向けタイプ各階６戸（戸あたり約４９㎡）を想定。

⑦有効率　 81.9 ％
の理由

概ね標準的とみられる。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	398.00	81.8	325.50	2,250	732,375	3.0	2,197,125
							0.0	0
2～ 3	事務所	370.50	87.9	325.50	1,900	618,450	2.0	1,236,900
							0.0	0
4～ 4	住宅	361.50	81.3	294.00	1,200	352,800	1.0	352,800
							0.0	0
塔屋～		50.00

～

計		1,550.50	81.9	1,270.50		2,322,075		5,023,725
								0

⑨年額支払賃料	2,322,075 円　×　12ヶ月　＝　 27,864,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,270.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 660,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,864,900 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 660,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,996,743 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,528,157 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,023,725 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,721 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	55,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 512 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,575,390 円　　　　（　 29,365 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２２１６９５２０７　　　　-119503	2,206 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,238	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,903 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２２１６９５２０７　　　　-119505	1,523 ( 1,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,731
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

帯広 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,355,000 円	271,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,426,245 円	28,524,900　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 298,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,764,200 円	271,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	271,000 円	271,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	271,000 円	271,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,385,945 円　（　　　　　　 7,056 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	271,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,550.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,834,500 円（　　　　　 20,812 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,575,390 円
②総費用	6,385,945 円
③純収益　①－②	20,189,445 円
④建物等に帰属する純収益	18,834,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,354,945 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,286,927 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,422 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,738,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
帯広 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

帯広 5-4

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　木野村　英六

TEL.

鑑定評価額

37,800,000 円

１㎡当たりの価格

41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	帯広市西５条南５丁目４番６				②地積　(㎡)	905 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (100,400)
	1.5:1	事務所ＲＣ3	中層事務所のほか官公署の見られる既成商業地域	東20m市道、南側道	水道、ガス、下水	帯広 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 37.1 ｍ、奥行　約　　 24.6 ｍ、規模　　 905 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

帯広駅北西方

1.1km

法令

規制

近商
(100,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

中心部あるいは周辺部の商業地域において規模のまとまった土地への需要はあり、高値取引の事例も見られる。
今後は新型コロナの不安材料もあるが、しばらくはやや強含みと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 42,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、帯広市内中心部の商業地域一円である。主たる需要者は店舗、事務所の所有を目的とする個人または法
人が想定される。かつては郊外への大規模商業施設出店により、商業地としての地位が相対的に低下していたが、合同
庁舎の新築に伴う税務署、財務事務所の移転から、再開発の動きも期待され、不動産需要も回復傾向にある。需要の中
心となる価格帯は、需要者の業種、土地の規模等により様々であり把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地の特性から収益性を重視すべきであるが、収益価格算定上、賃料等想定上の諸元を採用した結果、収益価格は低
位に求められた。また、周辺の地域は官公庁機関の建物が多く、そのほかは自用の建物も見られ、賃料水準及び空室率
をみると、賃貸市場の成熟度は高くないと判断される。また、本件においては不動産市場の実勢を反映する比準価格を
重視しつつも収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　帯広 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,900 円／㎡

[104.8]
100

100
[103.0]

100
[103.9]

[107.0]
100

41,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

十勝の農協取扱高は３７３５億円と過去最高
を記録しているが、新型コロナという不安材
料もあり経済的にはやや不透明である。

官公庁の建て替え移転も進み需要は安定的で
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

帯広 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１７１１２０７ -210501	帯広市		建付地	（　）	長方形	南27m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	１２２１６９１２０７ -210501	帯広市		更地	（　）	長方形	西27m国道、中間画地		近商 (90,300)
c	１２２１７０１２０７ -210502	帯広市		更地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１２２１７０１２０７ -210501	帯広市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東27m国道、南20m、角地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,198	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.5]	40,525	100 [ 99.2]	40,852	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	43,700
b	(　 ) 35,684	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,969	100 [ 96.8]	37,158		39,800
c	(　 ) 36,364	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,364	100 [ 89.3]	40,721		43,600
d	(　 ) 67,763	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	62,744	100 [ 157.5]	39,837		42,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.5	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,600 円／㎡]

帯広 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,987,040	6,699,193	21,287,847	19,946,500	1,341,347	（　0.9498） 1,274,011	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	25,480,220 円　　　　（　 28,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	398.00	ＲＣ4	1,550.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	905 ㎡	37.1 m x 24.6 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階事務所でフロア貸し。４階は住居（２ＬＤＫ、計６戸、１戸当り約４９㎡）を想定。

⑦有効率　 81.9 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	398.00	81.8	325.50	2,250	732,375	3.0	2,197,125
							0.0	0
2～ 3	事務所	370.50	87.9	325.50	1,980	644,490	3.0	1,933,470
							0.0	0
4～ 4	居宅	361.50	81.3	294.00	1,200	352,800	1.0	352,800
							0.0	0
塔屋～		50.00

～

計		1,550.50	81.9	1,270.50		2,374,155		6,416,865
								0

⑨年額支払賃料	2,374,155 円　×　12ヶ月　＝　 28,489,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,270.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 660,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,489,860 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 660,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 1,224,294 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,925,566 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,416,865 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,474 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,987,040 円　　　　（　 30,925 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１７０５２０７　　　　-219503	2,116 ( 2,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	2,044	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,985 円/㎡　月額支払賃料（　 1,980 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１７０５２０７　　　　-219504	1,787 ( 1,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	1,805
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

帯広 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,435,000 円	287,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,457,493 円	29,149,860　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 305,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,927,400 円	287,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	287,000 円	287,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	287,000 円	287,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,699,193 円　（　　　　　　 7,402 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	287,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,550.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,946,500 円（　　　　　 22,040 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,987,040 円
②総費用	6,699,193 円
③純収益　①－②	21,287,847 円
④建物等に帰属する純収益	19,946,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,341,347 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,274,011 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,408 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,480,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,200 円／㎡）