別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 帯広 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   帯広 -21 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　菊地　優広   TEL.

鑑定評価額 8,740,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 帯広市西１８条南３丁目４７番１０ ｢西１８条南３－４５－１１｣ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 西8m市道 水道、ガス、下水 帯広 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北   380 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.6 ｍ、規模　　       282 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 帯広駅西方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　宅地の供給不足のほか、利便性、住環境が良好な地域においては、強気で推移するとみられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、市内西部の住宅地域等。需要者は、市内在住者及びハウスメーカー等が中心とみられる。大規模商業 施設に近い立地条件の良い地域では、宅地の供給不足から強気の動向を示しているとみられる。需要の中心は、土地が ５００万円～１，０００万円程度、複合不動産は、中古物件が１，０００万円～２，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、利便性が良好な地域にあたり、宅地の供給不足を示す価格が求められた。収益価格は、１低専地域にあ たりより快適性を重視する特性のほか、戸建住宅としての利用が標準的な地域のため試算することを断念した。鑑定評 価額の決定にあたっては、比準価格を中心に検討することとし、最近の経済状況、及び、代表標準地との均衡等を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　帯広 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [108.6] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [103.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人手不足、建築工事費の高騰のほか、新型コ ロナの影響も懸念される。 市内住宅地の供給不足か認められる。 変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％