別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 帯広 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   帯広 -11 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太   TEL.

鑑定評価額 7,400,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 帯広市西２０条南５丁目３４番５ ｢西２０条南５－１７－１７｣ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の多い区画 整理済の住宅地域 北12m市道 水道、ガス、下水 帯広 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   270 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.8 ｍ、奥行　約　　  19.9 ｍ、規模　　       274 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　　　　北 １２ｍ市道 交通 施設 帯広駅南西方 5.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近接する「栄通」沿いにおける商業集積の充実から利便性は比較的良好で相応の需要が確認され、地価は強含み 傾向で推移していくものと推測される。尚、新型コロナによる不動産市場への影響は見られない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は帯広市内の住宅地域の内、西帯広地区に存する圏域。需要者は市内居住者及び市内に勤務する第一次取得 者層が殆どを占める。西帯広地区の中では造成時期が古く土地取引は停滞気味であったが、需給関係が逼迫する中、高 値水準による取引が顕在化しており、売り希望価格、成約価格は共に上昇傾向にある。土地は７００万円～９００万円 程度、中古戸建物件は程度により異なるが１５００万円～２０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建一般住宅の他、アパート等の収益物件も若干見られるが、土地取引は自用目的が中心であり、収益性か らの価格検討に馴染まない地域である為、収益価格を試算する事ができなかった。よって、市場の実態を反映した、信 頼性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、単価と総額との関連性及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　帯広 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [108.6] 100 100 [100.0] 100 [117.2] [100.0] 100 26,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は微減、老齢人口は増加で推移。Ｒ２ 年１２月末、釧路市の人口を上回った。新設 住宅着工数は持家は増加、貸家は減少で推移 。 西帯広地区の中では造成品等がやや劣る地域 であるが需要は堅調に推移。強含みの取引も 顕在化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.6 ％  ％