別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 帯広 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   帯広 -10 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六   TEL.

鑑定評価額 8,320,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 帯広市西９条南３９丁目３３番５ ｢西９条南３９－３－２｣ ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2F1B 主に一般住宅が建ち 並ぶ既成住宅地域 東8m市道 水道、下水 帯広 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   480 ｍ、南   370 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       306 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　　北８ｍ 市道 交通 施設 帯広駅南方 4.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 粗造成の既成住宅地域であるが、周辺の街路整備も進み、また、住宅地の新規供給がないことから既存の住宅地 へ需要が向かっており強含みの取引も見られ、今後も上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は帯広市南部の既成住宅地域一円である。需要者は、市内及び十勝管内の居住者及びハウスメーカーが多い 。周辺で、街路整備や大型商業施設の充実もあり利便性等の居住環境は向上している。当該地域は古い時期に造成され 程度はやや劣っいるものの、宅地供給不足から強含みの取引も散見される。市場の中心価格帯は、土地は、６００万円 ～１０００万円程度、既存戸建住宅で１５００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では賃貸市場は熟成しておらず、収益価格からのアプローチは断念せざるを得なかった。一方、比準価格は類 似性の高い事例から比準することができ信頼性が高い。また、当該地域における価格形成も自用目的の取引価格を中心 に形成される傾向にある。本件では、より信頼性の高い比準価格を重視してそのまま採用し、単価と総額との関連性、 代表標準地との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　帯広 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [108.6] 100 100 [100.0] 100 [119.0] [103.0] 100 27,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 十勝の農協取扱高は３７３５億円と過去最高 を記録しているが、新型コロナという不安材 料もあり経済的にはやや不透明である。 徐々に環境条件が向上し、底堅い需要が見ら れ強含みである。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.1 ％  ％