鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

帯広 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１７０１２０７ -210021	帯広市		更地	（　）	長方形	北20m市道、東20m、角地		１住居 (70,200)
b	１２２１７２１２０７ -210046	帯広市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２２１７２１２０７ -210021	帯広市		更地	（　）	長方形	東10.9m市道、中間画地		２住居 (70,200)
d	１２２１７２１２０７ -210012	帯広市		更地	（　）	不整形	東10.9m市道、北東27m、角地		２中専 (70,200)
e	１２２１７２１２０７ -219050	帯広市		建付地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,010	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 111.4]	25,345	100 [ 100.0]	25,345	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	26,100
b	(　 ) 28,783	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	28,112	100 [ 100.0]	28,112		29,000
c	(　 ) 27,226	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	26,750	100 [ 104.0]	25,721		26,500
d	(　 ) 26,560	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	26,276	100 [ 98.0]	26,812		27,600
e	(　 ) 26,143	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	25,991	100 [ 113.3]	22,940		23,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,600 円／㎡]

帯広 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,786,669	598,700	2,187,969	1,976,400	211,569	（　0.9707） 205,370	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,107,400 円　　　　（　 15,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	103.68	Ｗ2	207.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	267 ㎡	10.9 m x 24.5 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ×４戸、平均専有面積約４６．１９㎡

⑦有効率　 89.1 ％
の理由

同種建物としては妥当と判断した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	103.68	89.1	92.38	1,299	120,000	2.0	240,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	103.68	89.1	92.38	1,321	122,000	2.0	244,000
							0.0	0
～

～

～

計		207.36	89.1	184.76		242,000		484,000
								0

⑨年額支払賃料	242,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,904,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 184.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,904,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 121,968 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,782,032 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	484,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,637 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,786,669 円　　　　（　 10,437 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１７２５２０７　　　　-1	1,196 ( 1,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,259	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,323 円/㎡　月額支払賃料（　 1,321 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１７２５２０７　　　　-8	1,302 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,371
c	１２２１７２５２０７　　　　-6	1,302 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,371

帯広 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,000 円	27,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	145,200 円	2,904,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 275,400 円	27,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,000 円	27,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 598,700 円　（　　　　　　 2,242 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 207.36 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 45 ％　＋ 0.0963 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,976,400 円（　　　　　 7,402 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,786,669 円
②総費用	598,700 円
③純収益　①－②	2,187,969 円
④建物等に帰属する純収益	1,976,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	211,569 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	205,370 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 769 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,107,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
帯広 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

帯広 -4

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　木野村　英六

TEL.

鑑定評価額

6,940,000 円

１㎡当たりの価格

26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	19,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	帯広市東３条南２１丁目１２番２				②地積　(㎡)	267 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の他アパート等が見られる既成住宅地域	東10.9m市道	水道、ガス、下水	帯広 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 190 ｍ、南 310 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.9 ｍ、奥行　約　　 24.5 ｍ、規模　　 267 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　　北１０
．９ｍ市道

交通

施設

帯広駅南東方

1.9km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

帯広市内で新規宅地供給もなく当該地域のような既存住宅地域への需要が回復し上昇傾向にある。新型コロナの
不安材料があるものの、今後しばらくはこの傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ根室本線「帯広」駅南東部の既成住宅地域一円である。需要者は、帯広市内居住者及びハウスメーカ
ーである。元来供給量が限定的な既成住宅地域であり、古い区画割りが今の生活様式と乖離し地価は下落傾向を示して
いたが、新規宅地分譲は一段落しており、需要は既成住宅地域に向かい地価は強含みとなっている。市場の中心価格帯
は、土地は、５００万円～１０００万円程度、既存戸建住宅で１５００万円～２５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的のほか収益目的の取引も散見され、近隣地域および類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえたので
比準価格は説得力がある。一方、周辺では低層アパート等の収益物件が見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため収益価格は低めに試算された。本件では、比準価格を重視しつつも収益価格を関連づけ、単価と総額
との関連性、指定基準地との時系列的検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　帯広 -3                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     25,100 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

十勝の農協取扱高は３７３５億円と過去最高
を記録しているが、新型コロナという不安材
料もあり経済的にはやや不透明である。

格別の変動要因はないが、既存住宅地へも需
要は向かっており地価上昇傾向にある。

格別の変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.3 ％

+3.6 ％

３　試算価格算定内訳

帯広 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１７２１２０７ -219136	帯広市		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１２２１７２１２０７ -210021	帯広市		更地	（　）	長方形	東10.9m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	１２２１７０１２０７ -210013	帯広市		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、南西27m、二方路		１住居 (60,200)
d	１２２１７２１２０７ -219050	帯広市		建付地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,253	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	26,935	100 [ 103.0]	26,150	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	26,900
b	(　 ) 27,226	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	26,750	100 [ 103.0]	25,971		26,800
c	(　 ) 29,077	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	27,844	100 [ 100.0]	27,844		28,700
d	(　 ) 26,143	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	25,991	100 [ 103.0]	25,234		26,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,500 円／㎡]

帯広 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,809,662	620,120	2,189,542	1,947,120	242,422	（　0.9707） 235,319	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,706,380 円　　　　（　 17,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	Ｗ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	267 ㎡	10.9 m x 24.5 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約５５㎡のファミリータイプ４戸である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	110.00	100.0	110.00	1,110	122,100	1.0	122,100
							0.0	0
～

～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		244,200		244,200
								0

⑨年額支払賃料	244,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,930,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるので算定しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので算定しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,930,400 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 123,077 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,807,323 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	244,200 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,339 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,809,662 円　　　　（　 10,523 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１７０５２０７　　　　-219027	1,042 ( 1,041)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	906	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,111 円/㎡　月額支払賃料（　 1,110 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１７０５２０７　　　　-219029	1,065 ( 1,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,065
c	１２２１７０５２０７　　　　-219018	1,453 ( 1,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,321

帯広 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,000 円	26,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	146,520 円	2,930,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 271,300 円	26,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 620,120 円　（　　　　　　 2,323 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,600,000 円	設計監理料率　 121,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 45 ％　＋ 0.0963 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,947,120 円（　　　　　 7,293 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,809,662 円
②総費用	620,120 円
③純収益　①－②	2,189,542 円
④建物等に帰属する純収益	1,947,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	242,422 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	235,319 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 881 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,706,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,600 円／㎡）