別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 釧路 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 9-3 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　下重　勝博   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市鳥取南４丁目１番６５外 ｢鳥取南４－１－１０｣ ②地積 　(㎡) 1,453   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 工場兼倉庫 Ｓ2 工場、物流センター 、店舗等が混在する 工業地域 北22m道道 水道、ガス、下水 新富士 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中規模工場の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 道道の街路効用により、工場 のほか小売店舗等も見受けら れる工業地域。 街 路 ２２ｍ道道 交通 施設 新富士駅 650m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 道東道の釧路市内延伸を受け、過去の経済環境の厳しい状況から薄明かりが差し込む状況であり、周辺は将来的 街路効用の向上に期待し緩やかな底打ち傾向が伺える状況と予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場の敷地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、街路効用に恵まれた鳥取・星が浦・新富士地区の工業地域と考えられ、中心街の工業地域とも緩やかな 競合関係にある。需要者の中心は、他用途の混在から地元企業者が主流と考えられる。鉄北大橋並びに道東自動車道と の連絡を見据えた街路効用が投資の下支えとなっている。近時市営住宅等が張り付き、混在的要因による緩やかな熟成 が期待される。土地価格については標準地規模で１８００～１９００万円程が投資の目処と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要の中心は自用地であり、他用途による混在は見られるが収益性が価格形成の要因となっていない。近時投げ売り的 傾向は少なくなっているが、売り希望地の減少傾向までには至っていない。将来的街路効用増加の期待と日本製紙の撤 退が決定され、功罪併せ持つ要因が錯綜する状況。よって、比準価格の試算過程を再吟味し、他用途を含めた周辺工業 地に対する需給動向等を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、規準すべき公示標準地は存在しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の長期低迷の継続と金融緩和による 緩やかな不動産投資の回復傾向。 日本製紙工場の撤退等の影響が大きく、他用 途による不動産投資の緩やかな回復傾向は見 られるが様子見的動向が続く状態。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％