別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 釧路 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 9-2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市仲浜町１番３９外 ｢仲浜町１－１６｣ ②地積 　(㎡) 1,083   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 工場 工場、営業所等の中 に住宅等が混在する 工業地域 南西18m市道 水道、ガス、下水 釧路 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   650 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨港工業地だが、一定の街路 効用が認められる。減災措置 如何で変容可能性を秘める。 街 路 １８ｍ舗装市道 交通 施設 釧路駅 1.0km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 基幹産業縮小に直面し、全市的に店舗・事務所需要が低下する中、市街地近接による他用途転用需要は薄れつつ ある。ＥＣ市場拡大による投資可能性も内陸型工業地と比較して低く、当面弱含みの動向を予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は釧路東港区背後を中心とした臨港型工業地のほか、西港区及び南港区周辺等とも一定の代替関係に立つと 考えられる。当エリアは地元事業者が需要の中心で、道路アクセスが良好な西港背後の工業地や釧路東ＩＣ周辺工業地 に比べ、市外流通事業者の投資可能性は低い。工業地需要が旺盛な道央圏、十勝圏に比べ、釧路圏の工業地需要は低迷 しており、他用途への転用可能性も低下しつつある。標準規模の更地で１５００万円前後が中心的水準と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 借地等も残存し成約事例が限定される上、釧路圏でも内陸型工業地の取得事案が主流で、一部広域的であるが、臨港型 工業地に限定して信頼性ある取引事例を収集し得た。全国的に堅調な流通系投資は、基幹産業縮小、人口減、防災の観 点から釧路圏へは見込み難く、資料収集上の制約が大きい。従って、釧路圏の臨港型工業地の直近需給を反映した比準 価格を標準とし、釧路圏の内陸型工業地の直近水準も睨み、鑑定評価額を決定した。規準すべき標準地等はない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＥＣ市場拡大による流通系投資が全国的に堅 調な中、基幹産業縮小や臨港型工業地を多い 現状から、割高感が再台頭しつつある。 市街地近接の優位性は薄れ、他用途転用需要 は低下しつつある。日本製紙釧路工場閉場の 影響は現時点で確認できない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％