鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

釧路 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１６７１２０６ -50506	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、北西10m、角地		準工 (60,200)
b	１２２１６５１２０６ -109	釧路市		建付地	（　）	長方形	南東22m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２２１６５１２０６ -50043	釧路市		更地	（　）	長方形	北東30m道道、中間画地		準住居地区計画等 (60,200)
d	１２２１６５１２０６ -50004	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東22m市道、南西8m、角地		近商 (100,200)
e	１２２１６５１２０６ -50104	釧路市		更地	（　）	長方形	南東30m道道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,235	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	31,652	100 [ 100.0]	31,652	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,700
b	(　 ) 16,205	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.8]	26,573	100 [ 90.0]	29,526		29,500
c	(　 ) 25,928	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,410	100 [ 105.0]	30,867		30,900
d	(　 ) 26,160	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	24,914	100 [ 85.0]	29,311		29,300
e	(　 ) 24,576	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,576	100 [ 85.0]	28,913		28,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,200 円／㎡]

釧路 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,130,214	1,841,094	6,289,120	4,928,030	1,361,090	（　0.9481） 1,290,449	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	25,808,980 円　　　　（　 23,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	243.00	Ｓ2	486.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,114 ㎡	27.9 m x 40.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階ともにフロアー貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	243.00	100.0	243.00	1,600	388,800	2.0	777,600
							0.0	0
2～ 2	事務所	243.00	100.0	243.00	1,330	323,190	2.0	646,380
							0.0	0
～

～

～

計		486.00	100.0	486.00		711,990		1,423,980
								0

⑨年額支払賃料	711,990 円　×　12ヶ月　＝　 8,543,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 486.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,543,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 427,194 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,116,686 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,423,980 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,528 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,130,214 円　　　　（　 7,298 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１４３５２０６　　　　-50507	1,136 ( 1,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,475	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,332 円/㎡　月額支払賃料（　 1,330 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１４３５２０６　　　　-50508	1,767 ( 1,764)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [110.0]	1,236
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	280,400 円	70,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	427,194 円	8,543,880　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 278,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 715,000 円	70,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,100 円	70,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,100 円	70,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,841,094 円　（　　　　　　 1,653 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 486.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,928,030 円（　　　　　 4,424 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,130,214 円
②総費用	1,841,094 円
③純収益　①－②	6,289,120 円
④建物等に帰属する純収益	4,928,030 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,361,090 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,290,449 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,158 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,808,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
釧路 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-11

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

32,900,000 円

１㎡当たりの価格

29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市星が浦大通１丁目４番７５外｢星が浦大通１－４－３５｣				②地積　(㎡)	1,114 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｓ1	大規模な小売店舗等が見られる路線商業地域	北25m国道	水道、下水	新富士 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 700 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新規投資も見られるが、未稼
働業務物件も目立つ。近年、
店舗出退が交錯する。

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

新富士駅

3.0km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

周辺町村からの集客も見込まれる釧路市西部の路線商業地であったが、釧路西ＩＣ近接の優位性が認められるエ
リアは現状限定的で、鳥取大通地区等との相対的競争力低下は続いており、当面弱含みの動向を予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は釧路市内及び隣接する釧路町内の路線商業地域全域と把握する。典型的需要者は地元事業者のほか、全国
全道展開の市外資本の進出、周辺町村からの進出も十分見込まれる。国道３８号沿いに位置し、釧路外環状線へのアク
セスも良好な優位性から宅配チェーンの出店も見られる一方、当地区からの撤退事例も確認される。取引水準の把握は
困難だが、他の路線商業地の水準から推測して、標準規模の更地で３０００万円前後と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

沿道型スーパー内部の事例等を除けば、標準規模の画地では自用目的の取引が主流である。検証可能な代替競争関係に
ある取引事例を十分収集し、一部成約事例は収益的要素をも内包している。他方、商業系投資案件の新築は皆無で、テ
ナントの撤退事例が確認される等、収益資料、想定数値の不安定性は排除できない。従って、収益性も内包する比準価
格を標準とし、収益価格を下限として参考に留め、鑑定評価額を決定した。規準すべき標準地等はない。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業縮小に伴う購買人口減少を睨み、市
内商業投資は小規模に留まる。商業効用の更
なる分散化と抑制される可能性とが交錯する
。

幹線沿いでは店舗出退の動きが交錯して見ら
れる。釧路西ＩＣ近接の効用を受けるエリア
は現状限られており、相対的競争力の低下が
続く。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１６７１２０６ -8501	釧路市		底地	（　）	ほぼ整形	南西30m道道、南東13m、角地		準工 (70,200)
b	１２２１４３１２０６ -50902	釧路市		更地	（　）	不整形	北西18m市道、南東11m、二方路		工業 (70,200)
c	１２２１６５１２０６ -123	釧路市		建付地	（　）	不整形	北西25m国道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
d	１２２１６７１２０６ -58088	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m国道、西10m、角地		準工 (60,200)
e	１２２１４３１２０６ -50509	釧路市		底地	（　）	不整形	南東29m国道、北東6m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 26,676) 35,569	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	33,875	100 [ 115.0]	29,457	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,500
b	(　 ) 35,559	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,559	100 [ 114.9]	30,948		30,900
c	(　 ) 7,539	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	11,967	100 [ 58.5]	20,456		20,500
d	(　 ) 33,235	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	31,652	100 [ 100.0]	31,652		31,700
e	(　 29,990) 29,990	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	29,145	100 [ 89.7]	32,492		32,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,500 円／㎡]

釧路 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,935,237	1,803,360	6,131,877	4,829,610	1,302,267	（　0.9481） 1,234,679	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	24,693,580 円　　　　（　 22,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	234.90	Ｓ2	469.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,114 ㎡	27.9 m x 40.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階ともフロアー貸しを想定。周辺の容積率充足率は低い。自走式平面駐車場で２０台分を確保。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	234.90	100.0	234.90	1,613	378,894	3.0	1,136,682
							0.0	0
2～ 2	事務所	234.90	100.0	234.90	1,344	315,706	2.0	631,412
							0.0	0
～

～

～

計		469.80	100.0	469.80		694,600		1,768,094
								0

⑨年額支払賃料	694,600 円　×　12ヶ月　＝　 8,335,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 469.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は支払賃料に含まれるものとし、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,335,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 416,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,918,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,768,094 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,797 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,935,237 円　　　　（　 7,123 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１６７５２０６　　　　-9509	1,767 ( 1,764)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [120.0]	1,363	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,346 円/㎡　月額支払賃料（　 1,344 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１６７５２０６　　　　-9505	1,136 ( 1,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [120.0]	100 [120.0]	1,315
c	１２２１６７５２０６　　　　-9501	1,319 ( 1,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,360

釧路 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	274,800 円	68,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	416,760 円	8,335,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 273,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 700,700 円	68,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,700 円	68,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,700 円	68,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,803,360 円　（　　　　　　 1,619 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,700,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 469.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,829,610 円（　　　　　 4,335 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,935,237 円
②総費用	1,803,360 円
③純収益　①－②	6,131,877 円
④建物等に帰属する純収益	4,829,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,302,267 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,234,679 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,108 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,693,580 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,200 円／㎡）