鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

釧路 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１６７１２０６ -58501	釧路市		建付地	（　）	不整形	南西22m市道、北西22m、北東8m、南東11m、三方路		近商 (100,300)
b	１２２１６７１２０６ -50502	釧路市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
c	１２２１６７１２０６ -50503	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西36m市道、北9m、角地		近商 (90,300)
d	１２２１６７１２０６ -502	釧路市		更地	（　）	不整形	東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	１２２１６５１２０６ -35	釧路市		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,713	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	38,885	100 [ 99.0]	39,278	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,300
b	(　 ) 23,324	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	29,155	100 [ 65.1]	44,785		44,800
c	(　 ) 25,084	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	23,890	100 [ 71.8]	33,273		33,300
d	(　 ) 9,091	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	20,615	100 [ 53.7]	38,389		38,400
e	(　 ) 31,457	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.5]	30,690	100 [ 76.9]	39,909		39,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	相続財産処分	％／月 0.00	街路　　　　 -30.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	相続財産処分	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,300 円／㎡]

釧路 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,471,224	1,409,420	5,061,804	4,681,880	379,924	（　0.9467） 359,674	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,193,480 円　　　　（　 26,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.76	Ｓ3	422.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防居住誘導区域内居住誘導区域内	90 ％	300 ％	300 ％	277 ㎡	10.9 m x 25.5 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗をフロア貸し、２～３階を共同住宅（２ＤＫタイプ）とした。自走式平面駐車場の確保により、容積率は充足率は低い。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.76	90.0	126.68	1,617	204,842	3.0	614,526
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	140.76	90.0	126.68	1,470	186,220	1.0	186,220
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	140.76	90.0	126.68	1,397	176,972	1.0	176,972
							0.0	0
～

～

計		422.28	90.0	380.04		568,034		977,718
								0

⑨年額支払賃料	568,034 円　×　12ヶ月　＝　 6,816,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 380.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含めるのが通常であり、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により保証されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,816,408 円　　×　　 5.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 354,453 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,461,955 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	977,718 円　×　　 94.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,269 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,471,224 円　　　　（　 23,362 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１６７５２０６　　　　-9001	1,623 ( 1,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	1,472	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,471 円/㎡　月額支払賃料（　 1,470 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１６７５２０６　　　　-9009	1,166 ( 1,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,444
c	２２１１６７１２０６　　　　-8001	1,350 ( 1,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,496

釧路 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	257,600 円	64,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	340,820 円	6,816,408　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,400 円	査定による。
	建物　　　　　　　　　 656,800 円	64,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,400 円	64,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,400 円	64,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,409,420 円　（　　　　　　 5,088 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,400,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 422.28 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,681,880 円（　　　　　 16,902 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,471,224 円
②総費用	1,409,420 円
③純収益　①－②	5,061,804 円
④建物等に帰属する純収益	4,681,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	379,924 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	359,674 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,298 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,193,480 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
釧路 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-6

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　下重　勝博

TEL.

鑑定評価額

11,000,000 円

１㎡当たりの価格

39,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市新橋大通６丁目１番１７外｢新橋大通６－１－６｣				②地積　(㎡)	277 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2.5	店舗兼共同住宅Ｓ3	店舗、事務所、営業所が建ち並ぶ既成商業地域	南22m市道	水道、ガス、下水	釧路 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大手スーパーを集客の核とし
て構成されていた新橋商店街
。

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

ＪＲ釧路駅北西方

2.6km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一昨年１月イトーヨーカ堂が閉店、メインの店舗利用が決まらない状況で推移していた。３Ｆ店舗の閉鎖が決ま
り、併設されている金融機関店舗の動向が注目されるが、緩やかながら下落要因を示している。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、若松商店街と共栄大通商店街並びに新橋商店街を含む鉄北商業業務地域全域である。閉店したイトーヨ
ーカ堂を核店舗とする駅裏の中心商店街であったが、再開目処が立たずやや厳しい経済状況が続いている。郊外大型Ｓ
Ｃとの競合に敗れ相対的に経済的位置づけが低下しているが、反面大曲地区を含め周辺地域は金融緩和による不動産投
資が続きやや強気な推移も見られた。最終需要者は地元業者に限定され、安価な物件には安定した需要がみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は、自用の店舗又は事務所併用住宅が多いが、数年前に新規賃貸物件の張り付きを最後に地域的な商業集積
の充実は陰り傾向が見受けられる。収益的にもやゝ低調な傾向が感じられ、古くから拓けた地域で老朽建物の取り壊し
が続いている。新規賃貸物件は極端に少なく核店舗を含め空き店舗が多く目につき、収益価格もやゝ低位に求められて
いる。よって、概ね妥当と思われる比準価格を中心に収益価格を関連付け、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　釧路 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     39,800 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済の長期低迷の継続と金融緩和による
緩やかな不動産投資の回復傾向。

核店舗閉店による経済的位置づけの低下並び
に鳥取大通商業地との競合による弱含みな推
移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１６５１２０６ -35	釧路市		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１２２１４３１２０６ -50506	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北22m市道、東8m、角地		近商 (100,300)
c	１２２１４３１２０６ -50503	釧路市		建付地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１２２１４３１２０６ -50504	釧路市		建付地	（　）	長方形	西36m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	２２０１６７１２０６ -115002	釧路市		建付地	（　）	ほぼ整形	西22m市道、北12m、東9m、三方路		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,457	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.5]	30,690	100 [ 76.0]	40,382	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,400
b	(　 ) 27,057	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	25,769	100 [ 71.8]	35,890		35,900
c	(　 ) 33,613	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,613	100 [ 83.5]	40,255		40,300
d	(　 ) 33,393	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,393	100 [ 80.8]	41,328		41,300
e	(　 ) 31,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 108.0]	32,510	100 [ 82.4]	39,454		39,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,600 円／㎡]

釧路 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地であることから求められない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,537,526	1,909,442	5,628,084	5,295,900	332,184	（　0.9498） 315,508	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,310,160 円　　　　（　 22,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	162.00	Ｓ3	503.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	80 ％	300 ％	300 ％	277 ㎡	10.9 m x 25.4 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中低層の店舗・共同住宅等が標準的使用であり、対象地は同様の利用と判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	162.00	100.0	162.00	1,699	275,238	1.0	275,238
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	170.53	100.0	170.53	1,130	192,699	1.0	192,699
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	170.53	100.0	170.53	1,130	192,699	1.0	192,699
							0.0	0
～

～

計		503.06	100.0	503.06		660,636		660,636
								0

⑨年額支払賃料	660,636 円　×　12ヶ月　＝　 7,927,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 503.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,927,632 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 396,382 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,531,250 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	660,636 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,276 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,537,526 円　　　　（　 27,211 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１７３５２０６　　　　-515003	2,100 ( 2,093)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,591	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,699 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１７３５２０６　　　　-515004	2,147 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,147
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	381,000 円	76,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	396,382 円	7,927,632　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 126,260 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 777,200 円	76,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	152,400 円	76,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,200 円	76,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,909,442 円　（　　　　　　 6,893 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,200,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 503.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,295,900 円（　　　　　 19,119 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,537,526 円
②総費用	1,909,442 円
③純収益　①－②	5,628,084 円
④建物等に帰属する純収益	5,295,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	332,184 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	315,508 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,139 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,310,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,800 円／㎡）