鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

釧路 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１６５１２０６ -50101	釧路市		更地	（　）	不整形	南西30m道道、北東10.9m、二方路		商業 (100,600)
b	１２２１６５１２０６ -50056	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m市道、北西11m、角地		商業 (100,400)
c	１２２１６５１２０６ -50059	釧路市		更地	（　）	長方形	南東10.9m市道、中間画地		商業 (100,600)
d	１２２１６５１２０６ -50057	釧路市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西30m道道、南西10.9m、角地		商業 (100,600)
e	１２２１６５１２０６ -18	釧路市		更地	（　）	不整形	南西14.5m市道、北東13m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,864	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	52,705	100 [ 98.0]	53,781	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,800
b	(　 ) 40,240	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	42,582	100 [ 80.9]	52,635		52,600
c	(　 ) 39,323	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,323	100 [ 68.6]	57,322		57,300
d	(　 ) 31,072	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.5]	36,534	100 [ 70.0]	52,191		52,200
e	(　 ) 21,661	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	30,338	100 [ 55.8]	54,369		54,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,500 円／㎡]

釧路 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,342,911	1,408,320	4,934,591	4,435,930	498,661	（　0.9481） 472,780	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,455,600 円　　　　（　 41,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	140.94	Ｓ3	422.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	227 ㎡	9.0 m x 25.0 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し。２階以上は部分貸し。容積充足率は低い。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.94	80.0	112.75	1,800	202,950	2.0	405,900
							0.0	0
2～ 2	事務所	140.94	85.0	119.80	1,699	203,540	1.0	203,540
							0.0	0
3～ 3	事務所	140.94	85.0	119.80	1,450	173,710	1.0	173,710
							0.0	0
～

～

計		422.82	83.3	352.35		580,200		783,150
								0

⑨年額支払賃料	580,200 円　×　12ヶ月　＝　 6,962,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 352.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,962,400 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 626,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,335,784 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	783,150 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,127 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,342,911 円　　　　（　 27,942 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１６５５２０６　　　　-140906	1,784 ( 1,779)	100 [100.0]	[ 98.6] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,777	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,699 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１６５５２０６　　　　-180001	1,607 ( 1,605)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,615
c	１２２１６５５２０６　　　　-180002	1,516 ( 1,512)	100 [100.0]	[ 99.3] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,673

釧路 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,300 円	63,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	348,120 円	6,962,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 643,600 円	63,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,100 円	63,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,100 円	63,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,408,320 円　（　　　　　　 6,204 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,100,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 422.82 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,435,930 円（　　　　　 19,542 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,342,911 円
②総費用	1,408,320 円
③純収益　①－②	4,934,591 円
④建物等に帰属する純収益	4,435,930 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	498,661 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	472,780 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,083 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,455,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
釧路 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　下重　勝博

TEL.

鑑定評価額

12,100,000 円

１㎡当たりの価格

53,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市北大通３丁目７番２				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車付置義務 (100,600)
	1:3	店舗兼事務所Ｓ3	中低層の店舗、事務所等が混在する商業地域	東33m国道	水道、ガス、下水	釧路 830m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 120 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

再開発事業が完了したものの
、商業店舗テナント獲得が低
迷する旧中心的商業地域

街

路

３３ｍ国道

交通

施設

ＪＲ釧路駅南方

830m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

再開発事業が完了し、マンション部門は一応の成果を示したが１階店舗の開店が決まらず期待剥落の可能性が強
まっている。このままの状態が続いていくと、投資意欲に陰りが感じられ、やゝ弱含みな推移が予想される。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は撤退した丸井今井釧路店を核店舗とした十字街商店街、末広繁華街並びに駅前商店街を含む商業地である
。需要者は地元有力企業と全国規模の企業であったが、生損保・大手企業の売り希望地が多い。郊外大型商圏との競合
に敗れる状況で空洞化が進み需要不足が続いていたが、再開発事業が完了し一応の成果は見られた。但し、１階店舗の
需要は低調で期待の剥落的動向が顕在化しつつある。全体的に価格帯は多種多様に亘り特定化は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の低層店舗の大半は自用の店舗で、中層の商業ビルには一部合理的な収益物件が混在する状態。空洞化が
進み慢性的停滞傾向の払拭を担う再開発事業が完了したが、１階のテナントが少なく収益性が占める地位には厳しい見
方が強い。ホテル用地等の需給動向に陰りが感じられ、建築の目処の立たない空き地が多く目につく状態で推移してい
る。よって比準価格を中心に収益価格と関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　釧路 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,500 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[ 99.8]

100
[ 99.0]

[100.0]
100

53,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業を含めた地方経済長期低迷の継続と
金融緩和による緩やかな不動産投資の回復傾
向による推移。

再開発事業に伴う緩やかな地域変容と、商業
施設の低調な張付きによる人気の拡散傾向と
の相殺。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１６５１２０６ -18	釧路市		更地	（　）	不整形	南西14.5m市道、北東13m、角地		商業 (100,400)
b	１２２１６５１２０６ -14	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、南西8m、角地		近商 (100,400)
c	１２１１６７１２０６ -8501	釧路市		貸家建付地	（　）	長方形	南東10.9m市道、東10.9m、角地		商業駐車付置義務 (100,600)
d	１２１１７３１２０６ -501	釧路市		建付地	（　）	長方形	東10.9m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
e	１２２１６５１２０６ -50101	釧路市		更地	（　）	不整形	南西30m道道、北東10.9m、二方路		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,661	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	30,338	100 [ 58.0]	52,307	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,300
b	(　 ) 40,009	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	38,104	100 [ 67.3]	56,618		56,600
c	(　 ) 45,517	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 108.0]	46,828	100 [ 84.6]	55,352		55,400
d	(　 ) 33,895	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,895	100 [ 65.4]	51,827		51,800
e	(　 ) 52,864	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	52,705	100 [ 98.0]	53,781		53,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,500 円／㎡]

釧路 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地であることから求められない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,658,026	1,497,955	5,160,071	4,753,800	406,271	（　0.9498） 385,876	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,717,520 円　　　　（　 34,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.94	Ｓ3	422.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	227 ㎡	9.1 m x 25.0 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗部分はフロアー貸し、２～３階事務所部分は部分貸し。駐車場は平面自走式。容積率未充足の建物が多い。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

この種建物としては概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.96	80.0	112.77	1,915	215,955	3.0	647,865
							0.0	0
2～ 2	事務所	140.96	85.0	119.82	1,667	199,740	2.0	399,480
							0.0	0
3～ 3	事務所	140.96	85.0	119.82	1,500	179,730	2.0	359,460
							0.0	0
～

～

計		422.88	83.3	352.41		595,425		1,406,805
								0

⑨年額支払賃料	595,425 円　×　12ヶ月　＝　 7,145,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 352.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は支払賃料に含めるものとする。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,145,100 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 500,157 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,644,943 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,406,805 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,083 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,658,026 円　　　　（　 29,331 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１７３５２０６　　　　-515008	3,312 ( 3,306)	100 [ 95.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,767	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,670 円/㎡　月額支払賃料（　 1,667 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１１７３５２０６　　　　-515001	1,877 ( 1,868)	100 [125.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,907
c	１２１１７３５２０６　　　　-515007	3,333 ( 3,328)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,619

釧路 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,200 円	68,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	357,255 円	7,145,100　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 697,600 円	68,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,400 円	68,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,400 円	68,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,497,955 円　（　　　　　　 6,599 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,400,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 422.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,753,800 円（　　　　　 20,942 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,658,026 円
②総費用	1,497,955 円
③純収益　①－②	5,160,071 円
④建物等に帰属する純収益	4,753,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	406,271 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	385,876 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,700 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,717,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,000 円／㎡）