別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月13日　提出
釧路 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 3-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL. 
鑑定評価額 60,100,000 円  １㎡当たりの価格 4,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 釧路市星が浦北５丁目２番２外
 ②地積(㎡) 13,066  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1.2:1		 原野 周辺の宅地化が進んでいるが空き地も多い地域 北11m市道、三方路 水道、ガス、下水 新大楽毛

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東2,000 ｍ、西1,200 ｍ、南  700 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 一般住宅向けの宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  100.0 ｍ、奥行　約　　  100.0 ｍ、規模　　     10,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 市街地西部に位置する未利用
地が見られる地域。		 道

路		 １１ｍ舗装市道 交通

施設		 新大楽毛駅

1.2km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
⑤地域要因の
　将来予測		 鶴野東地区の熟成や星が浦地区西部での中古住宅需要の底堅さから、横ばいの推移を示してきたが、基幹産業の
縮小・転換に直面し、定住人口の減少による住宅需要低下が避けられない。当面弱含みの継続を予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地造成後の戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 道路との関係位置　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      4,800 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      4,340 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は釧路市と隣接する釧路町の圏域と把握する。主たる需要者は地元建設会社又は全国規模のハウスメーカー
等で、鶴野東地区や東陽団地地区の販売区画が僅少となり、新築住宅用地を確保・取得する力強い動きも一部確認され
る。今後も市内に立地する製紙工場閉場等に伴い、基幹産業は曲がり角を迎えており、釧路圏における開発素地需要は
減退していく可能性が高い。この種土地は個別性が色濃く投影されるため、特定の水準把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 釧路市内における大手製紙工場閉場というマイナス要因が顕在化する中、鶴野東や東陽地区の土地区画整理事業による
販売宅地は概ね完売したことを遠因とした大規模宅地の取得事案が令和３年中も複数確認され、本年比準価格の信頼性
を裏付けている。他方、控除後価格は開発業者のリスクを十分反映し、個別性を色濃く反映し、一定の説得力を有する
。比準価格をやや重視し、控除後価格も比較考量し、鑑定評価額を決定した。規準すべき標準地はない。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      4,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -2.1 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 人口減や高齢化問題が控えており、郊外における宅
地開発需要は減退気味である。一部道外からの取得
案件も散見される。

鶴野東地区の分譲地が概ね完売し、需給は概ね安定
してきたが、日本製紙釧路工場閉場等の影響が懸念
される。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 釧路 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１６
７１２０６
-8301		 釧路市 雑種地   ほぼ整形 南東4m未舗装
私道、
北西4m、
角地

１中専

(60,160)
b １２２１６
７１２０６
-8302		 釧路市 宅地   ほぼ整形 南東11m市道、
中間画地

２中専

(60,200)
c １２２１６
７１２０６
-58304		 釧路市 宅地   ほぼ整形 南11m市道、
中間画地

準工
特別用途地区
(60,200)
d １２２１４
３１２０６
-50090		 釧路市 宅地   不整形 北西10.9m市
道、北東4m、
角地

１中専
土砂災警特別区域
(60,200)
e １２２１４
３１２０６
-50067		 釧路市 宅地   長方形 北西8.3m私道
、中間画地

１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
3,298 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 101.0]
3,265 		 100
[  64.8]
5,039 		 画地　　   +3.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[103.0]
　　　　100
5,190 
b (　　            )
3,657 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]
4,063 		 100
[ 168.0]
2,418 
2,490 
c (　　            )
3,630 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  98.0]
3,704 		 100
[ 115.0]
3,221 
3,320 
d (　　            )
3,425 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 102.4]
3,345 		 100
[  91.9]
3,640 
3,750 
e (　　            )
9,423 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
9,423 		 100
[ 126.0]
7,479 
7,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.5 宅地造成　　 -30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +60.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +2.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +25.0 宅地造成　　 -30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       4,800 円／㎡]
釧路 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  0.3 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
15,000  （　   75.5 ％）
11,325 		 5,320    96  1,256  4,653 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 24.0 月　p:  0.3 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9328　　　　      4,340		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　      4,340		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 4,340 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １２２１６
５１２０６
-42

     12,394 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.5]		 100
[ 87.5]

     13,819 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     13,800 
b １２２１６
５１２０６
-113

     16,667 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[110.7]		 100
[ 96.0]

     15,683 

     15,700 
c １２２１６
５１２０６
-119

     13,778 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.5]		 100
[ 87.5]

     15,362 

     15,400 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.5 交通・接近    0.0 環境　　　   -7.5
画地　　　   +2.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -1.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　   +3.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.5 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +7.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -2.5 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.5 交通・接近    0.0 環境　　　   -7.5
画地　　　   +2.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -1.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 15,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
釧路

-3
16,300 		 [101.5]
100		 100
[110.0]		 100
[100.8]
14,921 		 [100.0]
100
14,900 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.5
交通・接近　　   0.0
環境　　  +5.0
行政　　  -2.5
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 15,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  13,066 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     70 ｍ、西     70 ｍ、南      0 ｍ、北    105 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     39　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    253 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　南側既存住宅地の境界に簡易土留
　・フェンス等
　
　
＊道路工事の概要
　団地内８ｍアスファルト舗装・両
　側歩道付き
　
　
＊排水工事の概要
　雨水・汚水分離、分流式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　芝張フェンス囲
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　都市ガス・公共下水可
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月13日　提出
釧路 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 3-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL. 
鑑定評価額 60,800,000 円  １㎡当たりの価格 4,650 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 釧路市星が浦北５丁目２番２外
 ②地積(㎡) 13,066  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.2:1		 原野 周辺の宅地化が進んでいるが空き地も多い地域 北11m市道、三方路 水道、ガス、下水 新大楽毛

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東2,000 ｍ、西1,200 ｍ、南  700 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 一般住宅向けの宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  100.0 ｍ、奥行　約　　  100.0 ｍ、規模　　     10,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 市西方郊外の未利用地が多く
見られる地域。		 道

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ新大楽毛北東方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
⑤地域要因の
　将来予測		 人口減少、世帯減、区画整理事業による宅地供給過剰の圧力は解消したが、選好性の見劣る郊外地域での宅地分
譲圧力は弱く、開発素地需要は低調であることから、弱含みの傾向が継続しているものと思料する。
(3)最有効使用の判定 造成後の戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 道路との関係位置　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      4,700 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      4,090 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は釧路市のほか、隣接の釧路町を含み広域的に形成され、主に郊外型住宅地域の所在する地区一帯と判断さ
れる。需要者は戸建住宅分譲をおこなう地場の開発事業者が主体と考えられる。釧路市は人口減少が継続しており郊外
の宅地需要は低調で、纏まりを持った土地には福祉関連施設が建設される等の需要も認められる状況となっている。長
期的な人口減少傾向が継続している実情より弱含みの傾向で推移するものと判断する。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 市内郊外部での開発機運が低調であるため開発素地の取引は少なく、規模大の一体利用地の取引事例を主に採用して求
めた比準価格は大規模地の市場性を反映した価格である。一方、住宅地への転換を想定して求めた価格は開発事業者の
採算性を考慮して求めた価格で理論的な価格と言える。本件では、宅地見込地及び類似性を有する大規模地の実際の取
引に基づき求められている比準価格をより重視し、控除法による価格も参考に鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      4,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.1 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性の高い
地域を主に、街路網や日照が良好な地域以外は住宅
地への需要が低迷傾向である。

地域要因に大きな変動はなく、郊外部、利便性の劣
る地域への宅地需要は弱い。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 釧路 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１４
３１２０６
-902		 釧路市 原野   不整形 接面道路無、
無道路地

工業

(60,160)
b １２２１４
３１２０６
-50067		 釧路市 宅地   長方形 北西8.3m私道
、中間画地

１中専

(60,200)
c １２２１６
７１２０６
-8301		 釧路市 雑種地   ほぼ整形 南東4m未舗装
私道、
北西4m、
角地

１中専

(60,160)
d １２２１６
５１２０６
-37		 釧路市 雑種地   ほぼ長方形 北東8m未舗装
市道、
南東4m、
準角地

工専

(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
6,295 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
6,295 		 100
[ 131.3]
4,794 		 画地　　   +3.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[103.0]
　　　　100
4,940 
b (　　            )
9,423 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
9,423 		 100
[ 136.5]
6,903 
7,110 
c (　　            )
3,298 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 101.0]
3,265 		 100
[  70.9]
4,605 
4,740 
d (　　            )
2,321 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  56.0]
4,145 		 100
[  95.0]
4,363 
4,490 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +25.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0 宅地造成　　 -25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -44.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       4,700 円／㎡]
釧路 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  0.3 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
14,200  （　   75.5 ％）
10,721 		 5,320    96  1,000  4,305 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  0.3 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9488　　　　      4,085		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　      4,085		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 4,090 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １２２１６
５１２０６
-41

     12,679 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.5]		 100
[ 86.2]

     14,350 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     14,400 
b １２２１６
５１２０６
-42

     12,394 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.5]		 100
[ 86.2]

     14,028 

     14,000 
c １２２１６
５１２０６
-113

     16,667 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[110.7]		 100
[105.0]

     14,339 

     14,300 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -12.0
画地　　　   +2.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -12.0
画地　　　   +2.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　   +3.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +2.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   +7.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -2.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 14,200 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
釧路

-3
16,300 		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[105.0]
14,113 		 [100.0]
100
14,100 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　   0.0
環境　　  +5.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 14,200 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  13,066 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     70 ｍ、西     70 ｍ、南      0 ｍ、北    105 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　100 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     39　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    253 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　南側既存住宅地境界に簡易な土留
　め・フェンス等を設置する。
　
　
＊道路工事の概要
　開発区域内道路は幅員８ｍアスフ
　ァルト舗装、両側歩道付き
　
　
＊排水工事の概要
　雨水、汚水の分流方式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　芝貼り、フェンス囲い
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　都市ガス敷設、公共上下水道敷設