別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 釧路 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -31 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.

鑑定評価額 4,310,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市入舟６丁目２８番１０ ｢入舟６－２－４｣ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、工 場等が混在する既成 住宅地域 東14.6m市道 水道、ガス、下水 釧路 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 釧路東港区に近接する、工場 等も介在する既成住宅地域 街 路 基準方位北１４．６ ｍ市道 交通 施設 釧路駅南西方 1.9km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 港湾近接のため、津波の危険性により需要が低迷していたが、安価な地価水準になったため値頃感も生まれ、地 縁等を含む需要も見られているものの、その程度は低調で今後とも弱含みの傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は橋南地区の釧路川南岸の平坦住宅地及び混在地、高台住宅地一帯と判断される。需要者は当該地域に地縁 を有する個人等が中心と考えられる。標準地の所在する地域は釧路川の河口、東港に近い住宅地域で、工場等も混在し ている住宅地域である。津波等の影響も受けやすく一時需要が落ち込んでいたが、安価な地価水準となったため、一定 の需要も見られるものの、その程度は低調である。中心価格帯は土地は総額４００～４５０万円程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等も見られるものの、当該画地規模では駐車場を有する適切な共同住宅の建設が経済合理性の観点やアパート の新築物件も見られない等、投資行動に馴染まないため収益還元法の適用は断念した。地域的には空地や売地も認めら れる等、取引自体が少ない地域となっている。本件では、取引自体は多くはないが市場における実態を反映して求めた 比準価格を採用し、現状の地価を再検討のうえ規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [110.0] [105.0] 100 16,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性 の良い地域を主に、街路網や日照が良好な地 域以外の住宅地への需要が低迷している。 港に近い、利便性やや劣る工場も見られる住 宅地。津波の危険性により敬遠傾向も見られ 、相応な水準ではあるが地価は弱含み傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％