別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 釧路 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -30 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.

鑑定評価額 1,350,000 円  １㎡当たりの価格 6,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市中鶴野５８番４３１２ ｢中鶴野１７－５｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 も見られる郊外の住 宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 新大楽毛 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧宅地造成事業法により造成 された調整区域の鶴野ニュー タウン住宅団地 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 新大楽毛駅 4.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周囲の幹線道路整備や下水道整備により環境等の向上もあるが、市街地との連たん性がなく、利便性が見劣り他 の住宅地比較して競争力は低い、地価が安価のため今後とも弱含みの横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中鶴野地区を中心とした市街化調整区域内の住宅地や市街化区域内の価格水準低位の住宅地の範囲と判断 される。旧造成事業法により住宅等の建築は可能であるが、市街地との連続性がなく、需要自体は低く、安価な土地を 求める需要層が多いことから、住宅地としての市場競争力は低い地域となっている。中心となる価格帯は総額１００万 円付近を中心に１５０万程度までの範囲内で、新規に住宅を建築する需要は少なく空地の多い状況となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一手法の適用になったが、求められた試算価格について再検討をこなう。比準価格は中鶴野地区の市街化調整区域の取 引事例を基に、各試算値にウェート付けをおこない求めたもので、信頼性が高いものと判断される。収益価格は地域特 性が戸建住宅地であり、収益性に馴染まない地域のため適用は断念した。よって、比準価格を採用し、地域の不動産需 給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、価格牽連性を有する公示地は見いだせなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性 の良い地域を主に、街路網や日照が良好な地 域以外の住宅地への需要が低迷している。 道路整備等、周辺環境は良化しているが、市 街地連たん性に欠け、利便性が見劣るなど、 不動産需要は低い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％