別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 釧路 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -25 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.

鑑定評価額 4,100,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市若草町７番１６ ｢若草町９－１２｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東11m市道 水道、ガス、下水 釧路 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   160 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鉄北地区の住宅地で利便性良 好な既成住宅地を形成してい る 街 路 基準方位北１１ｍ市 道 交通 施設 釧路駅北西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄北地区の既成住宅地で、利便性も良好で、街区の状況も整然としており、選好されている住宅地でもあるが、 土地等の供給が少ない地域となっている。地価はここ数年安定し、今後も現状が継続されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は釧路駅北西側の鉄北地区で、特に共栄・新橋大通西側方面の住宅地との代替競争の関係が強い。需要者の 中心は市内一円の戸建住宅地を求める個人又は収益物件を求める投資家等が中心。市内でも平坦地勢や街路幅員の広い 地域は選好性が優る傾向にあり、当該地域は実需に応じた需要が認められる。需要の中心価格帯は規模にもよるが総額 ５００～６００万円程度、中古住宅付きで２，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅等の収益物件も見られるが、画地規模の関係から経済合理的な共同住宅の建築が難しいため、収益還元法は適 用しなかった。比準価格は鉄北地区の平坦住宅地の取引事例を採用し、適切な試算の過程により求めており、対象標準 地の市場性を反映したものと考えられる。一手法の適用となったが、信頼性の高い比準価格を採用し、規準価格との均 衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　 +10.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [110.0] 100 [ 97.0] [102.5] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性 の良い地域を主に、街路網や日照が良好な地 域以外の住宅地への需要が低迷している。 中心部及び釧路町商業地へ地続きの住宅地域 で、市内でも選好性の高い住宅地であり地価 は強含みの傾向が見られだしている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％