別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 釧路 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -24 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL.

鑑定評価額 5,680,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市愛国西２丁目１４番５ ｢愛国西２－１４－５｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 釧路 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南    80 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 利便性良好な住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 釧路駅北方 3.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく利用状況は安定している。新規の宅地分譲地域との競合による低調感は一段落して おり、近時は相応の取引が出現している。地価は安定した推移を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市北寄りに位置する旧来地区に加え新興地区も含む市街地の圏域である。需要者の中心は当市居住が大 半を占める。比較的整然とした住環境を維持しており、安定した動向を示している。中心市街地へのアクセス及び付近 商業店舗への接近性は良好であるため、近時は相応の取引が出現しており強含みの動向を内包している。土地にあって は総額５５０万円から６５０万円程度の物件が需要の中心となっている。現行の社会経済情勢を注視する必要がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主として戸建住宅が建ち並ぶ地域であるため、収益物件の立地には馴染まない。よって、収益還元法の適用はできなか った。付近では相応の取引動向が確認できるため今後の動向が注視される。比準価格は周辺地区における直近の取引動 向を反映している。本件では比準価格を採用するが、市場性の観点からの検討を行い、代表標準地との均衡、昨今の経 済情勢、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [102.0] 100 100 [107.5] 100 [107.0] [102.5] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般的に安定した傾向が多い中、強含みの地 区や、弱含み地区が混在しており、地価動向 の多極化が進行している。 特段大きな変動要因はなく横這い傾向が継続 している。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％