別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 釧路 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -20 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.

鑑定評価額 2,430,000 円  １㎡当たりの価格 9,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 7,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市春採２丁目７７番１４０ ｢春採２－１３－２５｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 釧路 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 春採湖の南に位置する住宅地 域 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 釧路駅南東方 4.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 主に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として今後も概ね同様に推移すると見込まれる。橋南の緩傾斜地域で人気は低 く需要は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は釧路駅など中心市街地からは釧路川を隔て春採湖の南側に広がる住宅地域一帯の圏域である。需要者の中 心は地縁性のある市内の個人で、市外からの転入による取得者は少ないと見込まれる。人口減少・将来不安等により需 要が細る傾向のなか、当圏域は古い街並みで街路整備状況が悪く人気が低く取引動向は弱含みで推移している。土地は ２７０㎡程度で２００～２５０万円程度、新築戸建住宅では２，０００万円程度が中心であるがその数は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部には共同住宅も混在しているが、共同住宅等の収益物件用地の需要は極めて少なく戸建住宅も自用が支配的で賃貸 市場が未成熟であることから収益価格は試算できない。取引事例比較法の適用では春採地区のほか隣接する興津地区の 事例を採用し規範性が高い事例を中心に判定したもので比準価格の信頼度は高いと思料する。比準価格をもって鑑定評 価額を上記のとおり決定した。尚、規準となる標準地等が存しないことから下記標準地からの検討は行えなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市全体で年間２．０～２．５千人程度の人 口減少が続いており、世帯数の減少も拡大傾 向で推移している。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％