別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 釧路 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -19 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.

鑑定評価額 4,230,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市昭和北１丁目１９０番１９６４ ｢昭和北１－１４－１６｣ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新富士 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 過去に造成された住宅地で街 区の状況がやや見劣る住宅地 域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 新富士駅北東方 3.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 昭和土地区画整理事業地のイオン昭和店に近接している地域であるが、街区の状況が前記区画整理地と比較して 見劣るため当該地区より需要にはやや見劣が見られ、今後とも現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、昭和北地区を中心に、イオン釧路昭和店周辺の区画整理地区を除いた旧来の昭和町、昭和南地区等の既 成住宅地域と判定した。需要者は市内西部方面に地縁を有する個人が中心となっている。近接する昭和中央の区画整然 とした住宅地とは異なり、街路幅員等街区形成が見劣り需要は低調であったが、値上がり傾向にある昭和中央地区の影 響を受け需要の見直しが見られる地域である。土地は総額４００～４５０万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地区には、一定規模以上の土地にはアパート等も見られるが、戸建住宅を主体とした居住の快適性を 求める１低専地域のため収益還元法の適用は断念した。よって、豊富な資料に基づき適切な試算の過程により求めた比 準価格を採用し、当該地域の不動産の需給動向等の市場性及び単価と総額の関連の適否のほか代表標準地との均衡にも 留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [107.5] 100 [117.3] [107.5] 100 16,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性 の良い地域を主に、街路網や日照が良好な地 域以外の住宅地への需要が低迷している。 イオン釧路昭和店に近接し、街区形成が見劣 るため、選好性がやや低い。地価は隣接する 昭和中央地区の影響により強含み傾向となっ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％