別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 釧路 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -18 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.

鑑定評価額 2,430,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市桜ケ岡２丁目１６番４６ ｢桜ケ岡２－５－９｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 釧路 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画等整然とした街区の住宅 地 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 釧路駅南東方 6.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台地区の南東方向き緩傾斜地、住宅需要が市内北東方の平坦地に向いており、相対的な割安感も見られるが人 口減の影響より相続系の安価な処分事例も見られておりやや弱含みの傾向で推移するもと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内南部～南東部にかけての桜ヶ岡、興津地区を主とした高台住宅地一帯と判断する。需要者の中心は戸 建住宅地を求める個人であるが、当該地区に地縁を有する者が主体となっている。同一需給圏内の住宅地域のなかでも 比較的街区形成が良好な地区であるため、地縁的な要因より相応な需要も見込まれている。需要の中心価格帯は、土地 は総額２００～３００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等も見られるが、戸建住宅が中心の地域で画地規模の関係から経済合理的な収益物件の建築が難しく、収益還 元法は適用しなかった。比準価格は桜ヶ岡地区等の類似地域である主に高台方面の住宅地の取引事例を比較検討のうえ 求めており、対象標準地の市場性を反映したものと考えられる。一手法の適用となったが、信頼性の高い比準価格を採 用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性 の良い地域を主に、街路網や日照が良好な地 域以外の住宅地への需要が低迷している。 地域要因に大きな変化はない。当該地域は利 便性も地域内としては比較的良いが、安価な 取引が見られる等弱含みな地価となっている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％