別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 釧路 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -15 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 4,500,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市富士見３丁目７４番２６ ｢富士見３－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 東7.2m市道 水道、ガス、下水 釧路 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   200 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 橋南地区のほぼ中央部に位置 する、傾斜があって街路条件 のやや劣る住宅地域 街 路 基準方位北、７．２ ｍ市道 交通 施設 釧路駅 2.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 橋南地区内で街路条件が劣るが、旧来市の中心部だった地区で公共施設が充実、弱めながら一定の需要がある。 現在は地価はほぼ横ばいだが、市勢のやや衰退傾向と長引く新型コロナによる経済影響に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は橋南地区内の住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を持つ者が多く、利便性や環境条件では選好性は低 い。が、古くは市の中心地区であり、公共施設が多いことから、一定の需要がある。地価はほぼ需要と均衡する水準に あると考えられる。中心価格帯は、規模や街路条件、傾斜度・方位等によってバラつきがあるが、更地で４００～５０ ０万円台程度、新築建売は少なく、注文建築や中古物件付取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域周辺の類似性が高い事例を収集でき、信頼性が高い。収益価格については、周辺にはアパート等 も見られるが、需要の中心は戸建持家目的が主で、対象標準地の規模・街路条件ではアパート建築に適さないため、試 算を断念した。よって、比準価格を中心に、市全体の経済情勢、橋南地区の不動産市場等を勘案し、単価と総額との関 連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 十勝への人口流出、大手製紙撤退、長引く新 型コロナの影響など、不安定要素が多いが、 現在は不動産業界は安定傾向にある。 全般的に起伏があって街路条件も劣る橋南地 区内の標準的な住宅地である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％