別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 釧路 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -14 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 3,650,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市緑ケ岡５丁目４７番７８ ｢緑ケ岡５－１６－１１｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） (80) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 釧路 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   250 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 沿道型商業施設や文教施設に 近接し、緑ケ岡地区では高台 に位置する。 街 路 基準方位北、５ｍ舗 装市道 交通 施設 釧路駅 3.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 商業施設、公共施設ともに近接している上、緑ケ岡地区内では減災の観点からも優位性ある場所柄のため、幅広 い世代から需要される住宅地域である。引き続き安定した動向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は緑ケ岡地区及びその周辺の住宅地域で、緑ケ岡６丁目地区の一部等の低地の地域とは価格牽連性がやや乏 しい。利便性が維持された住宅地であることから、地縁的選好性は低く、幅広い年齢層の需要が見込まれる。近年相当 強含みの成約事案も確認される一方、市内随所で公有地・遊休地処分が進行し、水準、需給面で安定してきた当地区へ の価格圧力も今後懸念される。標準規模の更地で４００万円前後が中庸的水準と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主流の住宅地域であり、時系列的近似性及び地域類似性の双方の観点から信頼性ある取引事例を採用 し得た。当地域は居住の快適性に主眼が置かれる地域であり、そもそも標準的な画地規模では収益物件自体が予測の限 界を超える。従って、時系列的近似性及び地域類似性の双方を満たす豊富な事例検討から試算された比準価格を標準と して、代表標準地からの規準を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [112.8] [107.5] 100 16,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大手製紙工場閉場等の市内基幹産業縮小に直 面する中、市内各住宅地間の相対的競争力に 変化が生じつつある。 公共施設、商業施設への近接性が維持されて おり、旧来画地の多さがカバーされており、 地域再熟成の可能性も残る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％