別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 釧路 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -12 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 3,650,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市武佐３丁目３９番２００ ｢武佐３－２５－２｣ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） (80) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ山手の住宅地 域 北西9m市道 水道、ガス、下水 武佐 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東部郊外の戸建住宅地。小学 校に近接する優位性が若干感 じられる。 街 路 基準方位北、９ｍ舗 装市道 交通 施設 武佐駅 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 街路アクセスが良化したことにより、見直しの動きが続いてきたが、潜在的な売り物件も散見される。市内学童 数の減少に伴う学区面の見直し如何では、横這いから下落に転じる可能性も高い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は武佐地区を中心とした周辺住宅地域で、緑ケ岡地区の一部と価格牽連性が認められる。需要者の中心は、 釧路市東部に地縁を有する個人で、中古住宅と新築住宅用地の需要は半々である。東日本大震災以降の高台住宅地への 見直しの動きの一方、市内北部、西部の各住宅地に比べ、周辺の新規商業投資は相対的に少なく、古家付き土地取引は 処分系の低位なものも見られる。中心となる価格帯は、標準規模の更地で２００万～３００万円前後と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主流の住宅地域であり、時系列的近似性及び地域類似性の双方の観点から信頼性ある取引事例を採用 し得た。当地域は居住の快適性に主眼が置かれる地域であり、そもそも標準的な画地規模では収益物件自体が非現実的 であり、資料収集に大きな制約がある。従って、時系列的近似性及び地域類似性の双方を満たす豊富な事例資料から試 算された多角的かつ実証的な比準価格を標準として、代表標準地からの規準を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,300 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.5] 100 [ 85.2] [102.5] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大手製紙工場閉場等の市内基幹産業縮小に直 面する中、市内各住宅地間の相対的競争力に 変化が生じつつある。 地域要因に変動はないが、学区的優位性が僅 かに認められる場所柄であり、市内学区再編 の動向に注視すべきである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％