別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 釧路 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -10 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.

鑑定評価額 6,350,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市昭和中央４丁目４番１６ ｢昭和中央４－４－１５｣ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 新富士 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業による団地 内で商業接近にも優れる地域 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 新富士駅北方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 僅かに残る空地にも一般住宅が埋まっていくと見込まれる。第１種低層住居専用地域であり一般住宅が建ち並ぶ 地域として熟成度を増しつつ概ね同様に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新釧路川以西に広がる昭和地区の住宅地域一帯の圏域であるも、環境条件の差から昭和北地区は除かれる と判断する。昭和中央地区は特に代替性が高く、核となる大規模商業施設の利便性を享受し得る位置条件にあり需要は 底堅い。古い街並みのある昭和南地区などとは購買層が異なるほか、商業接近による差が取引価格水準に強く影響を及 ぼし開差が大きくなる傾向も見られる。土地は２５０㎡程度で６００～６５０万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 敷地規模は大きくないうえ行政条件から収益物件建築による収益性の検討に馴染まない。また戸建住宅も自用が支配的 で賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算できない。自用の一般住宅として取得する指向が主であり比準価格 の重要性は高い。取引事例比較法の適用では、全て昭和中央地区内の事例を採用でき規範性の差に応じて適正に検討し 判定したもので信頼度は高いと判断する。下記代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [107.5] 100 [ 73.9] [107.5] 100 25,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市全体で年間２．０～２．５千人程度の人 口減少が続いており、世帯数の減少も拡大傾 向で推移している。 生活利便性が高く環境良好であり、需要は強 含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％