別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 釧路 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -5 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.

鑑定評価額 7,090,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市昭和町３丁目１４番８ ｢昭和町３－１４－１５｣ ②地積 　(㎡) 377   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 新富士 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 仁々志別川と新釧路川の合流 地点付近に広がる住宅地域 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 新富士駅北東方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 第１種低層住居専用地域であることから一般住宅が建ち並ぶ地域として概ね同様に推移すると予測する。撤退し た大規模工場に程近く、今後の不動産需給に影響を与える可能性がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新釧路川の西方に広がる住宅地域一帯の圏域である。需要者は当市居住の一次取得者が中心と見込む。街 路状況をはじめ古い街並みであるが、大規模ショッピングセンターや鳥取大通沿いの商業ゾーンからそれほど離れてお らず利便性を享受し得る位置条件にある。位置・環境に応じた相応の実需と結びつき横這いを維持してきたが、工場撤 退による今後の需給動向によっては弱含む可能性がある。土地は３５０㎡程度で７００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域で容積率等が小さいため収益物件は皆無で収益性の検討には馴染まない。戸建住宅も自用が支 配的で賃貸市場が形成されておらず収益価格は試算できない。一方、取引事例比較法の適用では昭和地区の事例を採用 し地域類似性が高い事例を中心に検討を加え判定したもので信頼度は高いと判断する。よって、比準価格をもって鑑定 評価額を上記のとおり決定した。尚、規準となる標準地等が存しないことから下記標準地からの検討は行えなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市全体で年間２．０～２．５千人程度の人 口減少が続いており、世帯数の減少も拡大傾 向で推移している。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％