別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 釧路 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.

鑑定評価額 2,090,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市米町２丁目９３番１１ ｢米町２－１－２２｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 釧路 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 寺院が多く見られる歴史を感 じさせる既成住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 釧路駅南西方 2.7km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因には特別な変動はないが、寺院が多く、小径やレンガ敷の街路も見られる散策観光的な一面もみられる が、霧も多く夏場の日照が劣り、且つ傾斜地勢が多いため選好性の低い地域となっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は釧路川南岸の米町地区住宅地を主に、浦見、宮本、弥生等の高台住宅地を含む一帯の地域と判断する。需 要者の中心は市内一円の戸建住宅地を求める個人が中心となっている。景観を重視した街区形成がなされている歴史の ある住宅街であるが、夏場は霧の影響もあって冷涼のため選好性のやや劣る住宅地となっている。需要の中心価格帯は 土地は総額２００～２５０万円程度で、不動産取引の少ない状況が継続している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等も見られるが、画地規模の関係から経済合理的なアパートの建築が難しいため、収益還元法は適用しなかっ た。比準価格は米町住宅地を中心に、橋南地区の類似地域である高台方面の住宅地の取引事例を比較検討のうえ求めて おり、対象標準地の市場性を反映したものと考えられる。一手法の適用となったが、豊富な資料により得られた信頼性 の高い比準価格を採用し、規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [137.7] [107.5] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性 の良い地域を主に、街路網や日照が良好な地 域以外の住宅地への需要が低迷している。 寺院が多く見られる既成住宅地で、地域要因 に特段変動はないものの、宅地需要が商業施 設に近い地域に移行しており需要は低迷して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％