別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 室蘭 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 9-3 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　川原　健一   TEL.

鑑定評価額 8,160,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 8,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市祝津町１丁目１２７番１４１ ②地積 　(㎡) 792   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 4:1 工場兼事務所 中小規模工場、倉庫 等が混在する臨港の 工業地域 南東9m市道 水道 室蘭 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 室蘭駅北西方 3.4km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 蘭西地区の北端、中小工場、倉庫、事業所等が集在した中小工場地域で、地域要因に特に変動はなく、当面現状 のまま推移するものと予測する。地域経済の低迷から新規の工場地の需要は稍弱く、地価は弱含みである。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、室蘭市全域の工場地と見込まれる。需要者の中心は、室蘭港に関係を有する道内企業や地元法人である 。工場設備投資は既存進出企業の空地を利用したものが多く、新規の宅地需要は振るわず、工業地の地価は下落傾向で ある。工業地の土地取引は少なく、その利用目的により画地規模が各々であるところから、需要の中心となる価格帯を 把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社の工場が多い地域で賃貸工場の事例は見いだせず、工場の賃貸市場は成立していないので収益価格を求めることが できなかった。同一需給圏内における市場性を適切に反映したある比準価格を採用し、前年公示価格との検討や最近の 地価動向も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍から道内景気は改善しつつある。個 人消費は持ち直したが、原油高やコロナの変 異株のまん延で、先行き不透明感が強まって いる。 地域要因に大きな変化はなく、工場用地への 需要の減退から地価は弱含みの傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％