別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 室蘭 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 9-2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　総生   TEL.

鑑定評価額 42,800,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市中島本町１丁目３番１内 ｢中島本町１－１１－１６｣ ②地積 　(㎡) 2,316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 工場 中小工場、事務所が 混在する国道背後の 工業地域 南西10m市道、南東側道 水道、下水 東室蘭 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 東室蘭駅西方 1.7km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場、事務所等が混在する工業地域であるが、隣接地域で既存大型店の拡張が進んでいる。工業地としては 立地が良く、地価は安定している。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の工業地域の圏域。需要者は市内外の事業者が中心である。隣接地域で既存の郊外型大型店の拡張が 進んでおり、当地域の用途が多様化する可能性もある。工業地としては立地条件が良く、需要は安定している。工業地 であるため取引の規模・総額に幅があり、需要の中心となる価格帯は把握し得ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場がほとんどで、賃貸物件は見られない。賃貸市場が未成熟なため、収益価格は求められなかった。費用の経 済性、立地の良否などが重視され、取引価格を主要指標として取引が行われている地域の実情を鑑み、比準価格を採用 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方経済の低迷等から工業地需要の減退が長 期化しており、地価は下落傾向。 隣接地域で既存大型店の拡張が進むなど、用 途が多様化する可能性がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％