別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 室蘭 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 9-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 29,800,000 円  １㎡当たりの価格 8,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 7,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市港北町１丁目２５番２２外 ②地積 　(㎡) 3,345   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1 事務所 Ｗ2 工場、事業所等が見 られる国道背後の工 業地域 北東13.5m市道 水道 本輪西 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １３．５ｍ市道 交通 施設 本輪西駅東方 900m 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 市内の産業を支える大企業の業績に回復の兆しがみられるが、蘭北地区全体的な衰退傾向等から地理的な優位性 は認められず、当面は他業種も含め近隣周辺を選好する土地需要が少ない状況が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市の工業地域に加えて事業系用途がみられる混在住宅地域等も広く含んだ範囲に及び、主たる需要者は 周辺大工場等の関連企業や物流業者、各種製造業等である。近隣地域は国道背後に位置するが、中小工場がみられる中 島町近辺の工業地域や東町の工業団地との競争では厳しさがみられ、コロナ禍によるプラス効果も確認されないため、 市況回復の兆しは見受けられない。なお、工業地は画地規模等が様々であり、市場の中心価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自用の工場、倉庫等が大半で賃貸市場が形成されておらず、収益物件や賃貸事例がほとんどないため、収 益価格を求めることはできなかった。比準価格においても比較可能な工業地取引が少ない状況にあるが、市内で行われ た実際の取引事例を慎重に考察して比較検討のうえ試算しており、また代表標準地を規準とした価格との均衡性の確認 結果からも妥当な水準と判断されるため、本件では当該比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [116.2] [100.0] 100 8,860  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西胆振方面ではコロナ禍を機に設備投資を拡 大する企業は乏しく、マイナス作用も限定的 と見込まれるが、工業地需要は未だ減退傾向 が続いている。 主産業である鉄鋼業等の関連企業は大工場の 敷地内で工場の新設等を行う傾向が強く、未 だ近隣地域内の需要回復に繋がる要因は見受 けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％