別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 室蘭 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 5-8 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 72,200,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市日の出町３丁目４番２１ ｢日の出町３－４－２１｣ ②地積 　(㎡) 2,330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 事務所兼倉庫 Ｓ2 自動車関連営業所、 事務所等が多い路線 商業地域 北西26m道道 水道、ガス、下水 東室蘭 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層営業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２６ｍ道道 交通 施設 東室蘭駅東方 1.4km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 登別市鷲別地区へ繋がる蘭東地区の道道沿いに、自動車関連店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域内 に大きな変動要因はない。なお、対象公示地周辺は発展可能性が高く、地価は安定傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層営業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、室蘭市内の路線商業地域等である。特に、蘭東地区日の出町の路線商業地との代替競争関係が強い。需 要者の中心は、大手自動車メーカー関連企業や地場中小企業等が多い。インターチェンジ、登別市、室蘭工業地帯への アクセスが良好であり、一定の土地需要が見込まれることから、地価は長期間安定傾向で推移している。なお、土地は ３～４万円／㎡程度の物件が需要の中心になっている。５万円／㎡を超えると需要は限定的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を試算した。市内商業地の取引が少ないことから、地域性がやや異なる事例も採用した。なお、対象 公示地周辺は自己使用の店舗、営業所等が多い地域で、賃貸市場が形成されておらず、賃料水準の把握が困難なため収 益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討も踏まえ、蘭東地区日の出町における路線商業地の現状を反 映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.8 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [104.8] 100 [105.0] [100.0] 100 30,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 胆振管内の景気は新型コロナウイルス感染症 の影響から引き続き厳しい状態にあり、横ば い圏内の動きとなっており、今後の商況回復 が期待される。 日の出町は登別市や工業地域へのアクセスが 良好で、用途の多様性等から需要は相対的に 強く、地価は安定傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％