鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

室蘭 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１１２１２０５ -50536	室蘭市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、北西11m、角地		商業 (100,400)
b	１２２１１２１２０５ -50537	室蘭市		更地	（　）	長方形	南西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２２１１２１２０５ -50535	室蘭市		更地	（　）	長方形	北西22m市道、南東15m、北東11m、三方路		商業 (100,400)
d	１２２１１２１２０５ -50501	室蘭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西55m市道、南東10m、角地		商業 (100,400)
e	１２２１１２１２０５ -50506	室蘭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m道道、北東8m、南東8m、三方路		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,223	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	35,751	100 [ 110.0]	32,501	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,500
b	(　 ) 48,468	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,062	100 [ 130.0]	36,202		36,200
c	(　 ) 48,399	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	44,665	100 [ 127.4]	35,059		35,100
d	(　 ) 44,598	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	41,455	100 [ 112.2]	36,947		36,900
e	(　 ) 15,861	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 50.0]	100 [ 100.0]	30,802	100 [ 95.9]	32,119		32,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,000 円／㎡]

室蘭 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,875,169	2,111,428	6,763,741	6,572,430	191,311	（　0.9467） 181,114	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,622,280 円　　　　（　 22,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

室蘭 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	ＲＣ5	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	160 ㎡	11.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階が店舗、３～５階はフロア貸しの事務所を想定した。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

この種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	70.0	84.00	1,950	163,800	2.0	327,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	120.00	80.0	96.00	1,680	161,280	2.0	322,560
							0.0	0
3～ 5	事務所	120.00	80.0	96.00	1,600	153,600	1.0	153,600
							0.0	0
～

～

計		600.00	78.0	468.00		785,880		1,110,960
								0

⑨年額支払賃料	785,880 円　×　12ヶ月　＝　 9,430,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 468.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるので計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,430,560 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 565,834 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,864,726 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,110,960 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,875,169 円　　　　（　 55,470 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１５６５２０５　　　　-502	2,311 ( 2,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,311	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,953 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１５６５２０５　　　　-503	1,835 ( 1,830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,835
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

室蘭 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	370,800 円	92,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	471,528 円	9,430,560　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 945,500 円	92,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	185,400 円	92,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,700 円	92,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,111,428 円　（　　　　　　 13,196 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,572,430 円（　　　　　 41,078 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,875,169 円
②総費用	2,111,428 円
③純収益　①－②	6,763,741 円
④建物等に帰属する純収益	6,572,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	191,311 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	181,114 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,132 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,622,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
室蘭 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

室蘭 5-7

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　山口　貴路

TEL.

鑑定評価額

5,440,000 円

１㎡当たりの価格

34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	27,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	室蘭市東町２丁目１９番８｢東町２－１９－７｣				②地積　(㎡)	160 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｗ2	店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東18m市道	水道、ガス、下水	東室蘭 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

東室蘭駅南東方

250m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

東町地区で既存の商業施設の移転や幹線道路沿いへの大型店舗の出店計画等があるが、東室蘭駅前の商業地域へ
の影響は不透明であり、更なる顧客の流出に繋がる可能性もあるため、その動向を注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は室蘭市の商業地域及び商住混在地域が中心であり、隣接各都市のＪＲ駅周辺の商業地域等との代替性も見
込まれるが、直接的な価格牽連性は弱い状況にある。需要者は地元の中小法人や個人事業者が主で、大手企業による需
要はやや少なく、コロナ禍による特段の下押し圧力等はみられないが、市内各所の大型施設等への購買力の流出による
商況の低迷が続いている。なお、商業地取引の稀少性などから市場の中心価格帯を特定することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣周辺にオフィスビル等が散在するが、テナント物件の空室が目立つ状況が続いており、賃貸需要の弱さから需要者
も自用目的で市場参入する傾向が強い。従って、現実の取引に基づき需要者の視点を適切に反映した比準価格の規範性
が優るものと判断のうえ、収益力に着目した収益価格は参考に留める。代表標準地を規準とした価格との均衡性の確認
結果からも比準価格は妥当な水準と認められるため、当該比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　室蘭 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.8

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,600 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[104.8]

100
[ 93.8]

[100.0]
100

34,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地方都市の商業地域では、観光地を除いてコ
ロナ禍の影響が限定的であるが、多くの地域
で地元経済の低迷等による弱含みな市場動向
が続いている。

東室蘭駅西口やショッピングセンター等との
競合が厳しい情勢が続いており、また周辺の
大型施設の移転等の動向による影響を受ける
可能性がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

室蘭 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１１２１２０５ -50052	室蘭市		更地	（　）	長方形	北西22m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１２２１１２１２０５ -50509	室蘭市		建付地	（　）	長方形	南東11m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２２１１２１２０５ -50526	室蘭市		貸家建付地	（　）	不整形	北西18m市道、北東8m、角地		商業 (100,400)
d	１２２１３０１２０５ -50503	室蘭市		更地	（　）	ほぼ台形	北西20m道路、北東20m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,541	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	30,239	100 [ 83.0]	36,433	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,400
b	(　 ) 38,936	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,118	100 [ 106.7]	35,724		35,700
c	(　 ) 37,494	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	38,803	100 [ 113.7]	34,128		34,100
d	(　 ) 21,100	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 81.5]	25,398	100 [ 85.0]	29,880		29,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,000 円／㎡]

室蘭 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,046,049	2,084,842	6,961,207	6,776,920	184,287	（　0.9481） 174,723	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,494,460 円　　　　（　 21,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

室蘭 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	ＲＣ5	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	160 ㎡	11.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しで、１～２階は店舗、３～５階は事務所の賃貸を想定した。

⑦有効率　 80.5 ％
の理由

ＲＣ造の店舗兼事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	73.0	87.60	2,020	176,952	3.0	530,856
							0.0	0
2～ 2	店舗	120.00	82.4	98.88	1,613	159,493	2.0	318,986
							0.0	0
3～ 5	事務所	120.00	82.4	98.88	1,550	153,264	2.0	306,528
							0.0	0
～

～

計		600.00	80.5	483.12		796,237		1,769,426
								0

⑨年額支払賃料	796,237 円　×　12ヶ月　＝　 9,554,844 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 483.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,554,844 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 525,516 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,029,328 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,769,426 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,721 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,046,049 円　　　　（　 56,538 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１１２５２０５　　　　-50510	1,921 ( 1,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,795	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,025 円/㎡　月額支払賃料（　 2,020 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１５６５２０５　　　　-501	2,293 ( 2,245)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,047
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

室蘭 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	385,600 円	96,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	477,742 円	9,554,844　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 983,200 円	96,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,400 円	96,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,400 円	96,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,084,842 円　（　　　　　　 13,030 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,400,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,776,920 円（　　　　　 42,356 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,046,049 円
②総費用	2,084,842 円
③純収益　①－②	6,961,207 円
④建物等に帰属する純収益	6,776,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	184,287 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	174,723 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,092 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,494,460 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,800 円／㎡）