鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

室蘭 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１３０１２０５ -50514	室蘭市		更地	（　）	長方形	南西7.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２２１３０１２０５ -50515	室蘭市		建付地	（　）	ほぼ整形	北27m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１２２１３０１２０５ -50513	室蘭市		更地	（　）	不整形	北東6.5m市道、北西5m、角地		商業 (80,390)
d	１２２１３０１２０５ -50518	室蘭市		更地	（　）	不整形	北西9m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	１２２１３０１２０５ -27	室蘭市		貸家建付地	（　）	不整形	北西9m市道、北東7.5m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,557	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,241	100 [ 102.0]	16,903	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	16,900
b	(　 ) 17,907	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,388	100 [ 106.1]	16,388		16,400
c	(　 ) 17,545	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	17,860	100 [ 106.0]	16,849		16,800
d	(　 ) 18,147	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	18,816	100 [ 103.9]	18,110		18,100
e	(　 ) 15,068	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	14,416	100 [ 86.4]	16,685		16,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,700 円／㎡]

室蘭 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,222,673	1,273,803	4,948,870	4,815,000	133,870	（　0.9720） 130,122	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,602,440 円　　　　（　 10,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

室蘭 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	153.90	ＬＳ3	461.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	252 ㎡	10.7 m x 22.6 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しで、１階は店舗、２～３階は事務所の賃貸を想定した。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

軽量鉄骨造の店舗兼事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	153.90	88.9	136.82	1,524	208,514	3.0	625,542
							0.0	0
2～ 3	事務所	153.90	88.9	136.82	1,250	171,025	2.0	342,050
							0.0	0
～

～

～

計		461.70	88.9	410.46		550,564		1,309,642
								0

⑨年額支払賃料	550,564 円　×　12ヶ月　＝　 6,606,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 410.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,606,768 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 396,406 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,210,362 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,309,642 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,311 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,222,673 円　　　　（　 24,693 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１１２５２０５　　　　-50508	1,973 ( 1,968)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,461	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,528 円/㎡　月額支払賃料（　 1,524 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１３０５２０５　　　　-50502	1,634 ( 1,599)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [126.0]	100 [100.0]	1,621
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

室蘭 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,600 円	64,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	198,203 円	6,606,768　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 654,800 円	64,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	128,400 円	64,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,200 円	64,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,273,803 円　（　　　　　　 5,055 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

22 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 461.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0760 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,815,000 円（　　　　　 19,107 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,222,673 円
②総費用	1,273,803 円
③純収益　①－②	4,948,870 円
④建物等に帰属する純収益	4,815,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	133,870 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	130,122 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 516 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,602,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
室蘭 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

室蘭 5-3

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　奥村　篤

TEL.

鑑定評価額

4,260,000 円

１㎡当たりの価格

16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	14,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	室蘭市輪西町２丁目１３８番９｢輪西町２－３－３｣				②地積　(㎡)	252 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ3	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	北西9m市道	水道、ガス、下水	輪西 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

９ｍ市道

交通

施設

輪西駅北東方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗、ホテル、住宅等が混在する輪西町の商店街で、地域内に大きな変動要因はない。近年は、蘭東地区
の大型店に顧客が流出しており、輪西町の商業地は全体的に地価下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、室蘭市内の古い商店街や繁華性が劣る商業地域等である。特に、輪西町の商業地との代替競争関係が強
い。需要者の中心は、地元商店等の経営者や地場中小企業等が大半である。近年は蘭東地区の大型ＳＣ等へ顧客が流出
、輪西町の小規模店舗地は需要が弱い。一方、地価は長期間の下落等により底値に近く、近年は若干の下落基調にとど
まっている。土地は２万円／㎡前後の物件が需要の中心になっている。３万円／㎡を超えると需要はほとんどない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記より比準価格・収益価格を試算した。取引事例は輪西町に存する物件を採用した。なお、地元経営者による商業用
賃貸需要は弱く、賃貸建物は３階建ての店舗・事務所を想定したが、賃料、空室率、競争の状態等を考慮すると新築商
業物件に期待は出来ず、収益価格は参考にとどめた。よって、他の標準地との検討も踏まえ、輪西町における商店街の
商況等を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

胆振管内の景気は新型コロナウイルス感染症
の影響から引き続き厳しい状態にあり、横ば
い圏内の動きとなっており、今後の商況回復
が期待される。

店舗等が混在する輪西町の古い商業地域であ
る。蘭東地区の大型ＳＣとの競合もあり需要
は少ないが、底値に近く地価は若干の下落に
とどまる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

室蘭 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１３０１２０５ -50514	室蘭市		更地	（　）	長方形	南西7.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２２１３０１２０５ -50515	室蘭市		建付地	（　）	ほぼ整形	北27m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１２２１３０１２０５ -50517	室蘭市		更地	（　）	長方形	南西7.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２２１３０１２０５ -50518	室蘭市		更地	（　）	不整形	北西9m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,557	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,241	100 [ 100.0]	17,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	17,200
b	(　 ) 17,907	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,388	100 [ 106.1]	16,388		16,400
c	(　 ) 20,365	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	19,917	100 [ 115.2]	17,289		17,300
d	(　 ) 18,147	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	18,816	100 [ 117.6]	16,000		16,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,900 円／㎡]

室蘭 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,193,308	1,315,923	4,877,385	4,741,400	135,985	（　0.9730） 132,313	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,646,260 円　　　　（　 10,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

室蘭 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	153.90	ＬＳ3	461.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	252 ㎡	10.7 m x 22.6 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しで、１階は店舗、２・３階は事務所の賃貸を想定した。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

軽量鉄骨造の店舗兼事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	153.90	88.9	136.82	1,525	208,651	3.0	625,953
							0.0	0
2～ 3	事務所	153.90	88.9	136.82	1,240	169,657	2.0	339,314
							0.0	0
～

～

～

計		461.70	88.9	410.46		547,965		1,304,581
								0

⑨年額支払賃料	547,965 円　×　12ヶ月　＝　 6,575,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 410.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,575,580 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 394,535 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,181,045 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,304,581 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,263 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,193,308 円　　　　（　 24,577 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１３０５２０５　　　　-50501	755 ( 741)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,269	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,529 円/㎡　月額支払賃料（　 1,525 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１３０５２０５　　　　-50502	1,634 ( 1,599)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,634
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

室蘭 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	188,400 円	62,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	263,023 円	6,575,580　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 640,500 円	62,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	125,600 円	62,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,800 円	62,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,315,923 円　（　　　　　　 5,222 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,800,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 461.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,741,400 円（　　　　　 18,815 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,193,308 円
②総費用	1,315,923 円
③純収益　①－②	4,877,385 円
④建物等に帰属する純収益	4,741,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	135,985 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	132,313 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 525 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,646,260 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,500 円／㎡）