別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 室蘭 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -20 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 995,000 円  １㎡当たりの価格 5,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市幌萌町９３番７８ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 旧事業法団地 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる閑静な住 宅地域 南西12m市道 水道、下水 本輪西 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、１２ｍ 市道 交通 施設 本輪西駅北方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 旧事業法団地 ⑤地域要因の将 　来予測 旧住宅地造成事業による蘭北地区郊外の戸建て住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はない。市街地から遠 く、生活利便性が劣るため需要は弱く、人気もないことから地価は当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、室蘭市内のうち調整区域内の住宅地域等全域である。特に、蘭北地区幌萌町のうち対象公示地が存する 「すずかけニュータウン」内の住宅地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、幌萌町に地縁のあるエンドユーザー 、投資家、不動産業者等である。幌萌町は生活利便性が劣ることから需要が弱く、地価下落傾向が続いている。土地は ２００㎡で１００万円程度であり、新築の戸建物件は２０００万円台前半が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を得た。取引事例は幌萌町に存する物件を中心に選択した。一方、対象公示地周辺は自己使用の蘭北 地区郊外の戸建住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は居住の 快適性を重視する幌萌町の住宅地域であり、室蘭市の経済動向、他の標準地との検討等をも総合的に勘案し、蘭北地区 郊外における市場の実態を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 胆振管内の景気は新型コロナウイルス感染症 の影響から引き続き厳しい状態にあり、横ば い圏内の動きとなっている。但し、戸建て需 要は回復傾向。 蘭北地区の郊外調整区域に存し生活利便性が 劣ることから、需要が低迷しており、地価下 落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％