別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 室蘭 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -18 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 3,010,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市白鳥台２丁目３３番２ ｢白鳥台２－３３－２｣ ②地積 　(㎡) 295   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｂ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 崎守 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 崎守駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 地区内の商業施設の再開以降は生活利便性を低下させる特段の変動はみられず、周辺で公営住宅の整備等もみら れるが、売り物件の増加によって今後も弱含みな不動産市況が続くものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市の住宅地域一円を中心として、隣接する伊達市の郊外住宅地域も一部含んだ範囲に及ぶ。需要者は 蘭北地区や伊達市方面への地縁性を有する市内在住者が主であり、コロナ禍による大きな影響は確認されないが、人口 減少や高齢化による影響が深刻な状況にあり、地価水準に下げ止まりの兆候は見受けられない。総じて取引が少ないが 、市場の中心価格帯としては更地の総額で２００万円から３５０万円程度が中心と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域に属する自己利用の戸建住宅を中心とした古くからの住宅団地であり、住宅地人気の低下も相 まって賃貸市場が成熟していないため、収益価格は試算できなかった。比準価格の試算にあたっては、同じ住宅団地内 で実際に行われた取引事例を慎重に比較検討のうえ算出しており、また代表標準地を規準とした価格との均衡性の観点 からも妥当な水準と認められることから、本件では当該比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,300 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [127.4] [100.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が進む地方都市では、人気が高い住 宅地域と衰退傾向が顕著な地域の二極化が進 行し、地価水準の格差が広がる傾向が多くみ られる。 中心市街地から遠方の住宅団地であり、地域 住民の高齢化の進行もあって、売り物件が需 要を上回る市場動向が続き、地価下落が顕著 となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.7 ％  ％