別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 室蘭 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -11 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 5,230,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市東町１丁目５番１３ ｢東町１－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良い住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 東室蘭 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 東室蘭駅南西方 1.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 将来的に市内の大型商業施設間の競争が厳しくなることが予測されるが、近隣地域における利便性が直ちに大き く変動する可能性は低く、当面の間は現状を維持して安定的な宅地需要が見込まれるものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は蘭東地区の住宅地域を中心として、当市の他地区や隣接する登別市の住宅地域も一部含んだ広域的な範囲 に及び、需要者は市内在住者が主であるが、隣接他市からの転居目的の需要等も期待される地域である。コロナ禍にお いても住宅地需要に目立った影響はみられず、また現状では隣接する商業施設の利便性に大きな変化はないため、安定 的な市場動向が続いている。市場の取引価格帯は、更地総額で４５０万円から７００万円程度が中心と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、街区の配置等からも大きな画地利用が見込み難いなど賃貸市場が 形成されていないため、収益価格を試算することができなかった。比準価格は、代替性の強い類似地域から複数の実際 に行われた取引事例を採用のうえ慎重に比較検討して試算した価格であり、代表標準地を規準とした価格と均衡し、十 分に妥当な水準と認められることから、本件では当該比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [117.7] [105.0] 100 27,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が進む地方都市では、人気が高い住 宅地域と衰退傾向が顕著な地域の二極化が進 行し、地価水準の格差が広がる傾向が多くみ られる。 大型ショッピングセンター背後の住宅地域で あり、生活利便性の高さから住宅地需要は底 堅いが、地価を押し上げるまでの変動要因は みられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％