別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 室蘭 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -10 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　川原　健一   TEL.

鑑定評価額 3,140,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市輪西町１丁目１９６番３７ ｢輪西町１－１４－２｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い既成 住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 輪西 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 輪西駅南東方 270m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 蘭西地区の中にあっては地勢が概ね平坦で、日本製鉄の企業城下町としての特性が強く、宅地需要は安定してい る。各種施設への接近性も良く、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、室蘭市全域の住宅地が圏域。需要の中心は日本製鉄の企業城下町の特性が強く当該企業の従業員を含む 個人等が中心である。輪西町地区においては比較的平坦で利便性も良好であるところから宅地需要は堅調で、地価は安 定している。コロナ禍の長期化により不動産取引は減少し、取引される規模や価格帯はまちまちだが、需要の中心とな る価格帯は土地取引で３５０万円前後、中古物件は建物の築年数により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域における不動産取引は、自己利用目的が多いところから輪西町の取引事例を採用した比準価格は市場性を反映 している。民間アパートも見受けられるが既存のものが多く、賃貸市場が未成熟な地域的実情から収益価格を求めるこ とができなかった。代表標準地及び前年公示価格等との検討を踏まえ、最近の地価動向を考慮し市場性を反映する比準 価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,300 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [ 91.9] [101.0] 100 14,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍から道内景気は改善しつつある。個 人消費は持ち直したが、原油高やコロナの変 異株のまん延で、先行き不透明感が強まって いる。 地域要因に大きな変化はないが、地勢が平坦 で比較的便利な立地性から宅地需要は堅調で 、今後とも安定的に推移していくものと見込 まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％