別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 室蘭 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -9 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 1,470,000 円  １㎡当たりの価格 5,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 5,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市大沢町３丁目２３２番１８４ ｢大沢町３－３－１０｣ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北東7.5m市道 水道、ガス、下水 輪西 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　７．５ ｍ市道　 交通 施設 輪西駅南方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣の大工場に絡む輪西駅周辺の住宅地需要が平坦な輪西町に集中し、周辺の傾斜地に形成された住宅地域では 地価水準を下支えする要因が乏しく、当面は現状の弱含みな不動産市況が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の住宅地域一円を圏域に含むが、蘭東地区における人気の高い住宅地域との地価水準の格差が広がっ ており、需要者は近隣周辺に地縁性を有する従前からの居住者や低価格の不動産購入を検討する一次取得者層等が主で あるが、近隣地域の生活利便性の厳しさが割安感を上回り、住宅地取引が極めて少ない状況が続いている。市場の取引 価格帯は更地総額で概ね１００万円台が中心と見込まれ、コロナ禍による特段の影響は見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では売買や賃貸の不動産需要がいずれも非常に弱く、収益物件の新築がほぼ皆無であると共に、その中で市場 参入する需要者の多くが自用の戸建住宅用地を目的とするため、現実的な収益想定ができず収益価格は求められなかっ た。一方で比準価格は代替性を有する実際の取引事例に基づいて慎重に算出しており、市場参加者の視点を適切に反映 した信頼性の高い試算価格と認められるため、当該比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が進む地方都市では、人気が高い住 宅地域と衰退傾向が顕著な地域の二極化が進 行し、地価水準の格差が広がる傾向が多くみ られる。 街路条件や生活利便性等が見劣りする傾斜地 の住宅地域のため、低位な地価水準にあって も不動産取引が極めて少ない情勢が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.1 ％  ％