別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 室蘭 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　川原　健一   TEL.

鑑定評価額 1,960,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市小橋内町１丁目２６番８ ｢小橋内町１－１９－１９｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、作業所等 が混在する既成住宅 地域 北西9m市道 水道、ガス、下水 室蘭 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 室蘭駅北西方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 蘭西地区の既成住宅地域で、人気の蘭東地区に比べ宅地需要は劣る。地域要因に特に大きな変動は見受けられな いが、地域的衰退より地価は下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、室蘭市全域の住宅地が圏域。需要者の中心は、市内のサラリーマン層を中心とする第一次取得者が大半 である。商業施設などが集積した蘭東地区から距離があり利便性に見劣りする立地性から宅地需要は弱く、地価は下落 傾向にある。コロナ禍の長期化により不動産取引は減少し、取引される規模や価格帯はまちまちだが、需要の中心とな る価格帯は更地取引で２００万円前後、中古物件は更地価格並のものも見受けられが建物の築年数により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 蘭西地区の作業所等が混在する既成住宅地域だが、アパート等の収益物件は殆どなく自己使用目的の取引が支配的で賃 貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。代表標準地及び前年公示価格等との検討を踏まえ、最近 の地価動向を考慮し市場性を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,300 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [105.6] [101.0] 100 12,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍から道内景気は改善しつつある。個 人消費は持ち直したが、原油高やコロナの変 異株のまん延で、先行き不透明感が強まって いる。 地域要因に大きな変動は見受けられないが、 商業施設が集積した蘭東地区から距離があり 、利便性に見劣りするところから宅地需要は 減退している。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％