別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 室蘭 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 1,930,000 円  １㎡当たりの価格 8,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 7,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市増市町１丁目１５４番１７ ｢増市町１－１４－１２｣ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 北東5.4m市道 水道、ガス、下水 室蘭 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 室蘭駅北西方 4.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台傾斜地に戸建て住宅が建ち並ぶ蘭西地区増市町の住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はない。地域内 は坂道が多く利便性が劣るため需要は弱く、地価については当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、室蘭市内で丘陵地や高台傾斜地に形成された住宅地域全域である。特に、蘭西地区のうち増市町及び地 域性が類似する港南町、小橋内町、祝津町の住宅地との代替競争関係が強い。需要者の中心は増市町に地縁のあるエン ドユーザー、不動産業者、投資家等である。増市町は坂道が多く利便性が劣ることから需要が弱く、地価下落傾向が継 続している。土地は２３０㎡で２００万円程度であり、新築の戸建物件は２５００万円程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を得た。増市町及び小橋内町の高台傾斜地に存する取引事例等を選択した。一方、対象公示地周辺は 自己使用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は居住の 快適性を重視する蘭西地区増市町の住宅地域であり、室蘭市の経済動向、代表標準地との検討等をも総合的に勘案し、 市場の実態を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,300 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [150.0] [101.0] 100 8,660  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 胆振管内の景気は新型コロナウイルス感染症 の影響から引き続き厳しい状態にあり、横ば い圏内の動きとなっている。但し、戸建て需 要は回復傾向。 蘭西地区の高台傾斜地に存し、坂道が多く利 便性が劣ることから、需要が低迷しており、 地価下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.7 ％  ％