別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 旭川 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 9-3 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　高橋　浩子   TEL.

鑑定評価額 25,100,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市流通団地２条５丁目５番３ ②地積 　(㎡) 2,094   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 2:1 倉庫 Ｓ1 工場、倉庫等が建ち 並ぶ流通業務地域 北西12m市道 水道、ガス、下水 旭川 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層倉庫、事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  63.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 旭川駅北東方 6.8km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 流通団地内の工業地域であり、特に変動要因は見られず現状維持と予測する。道道の背後に位置していることも あり、需要は安定的で地価水準は横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層倉庫、事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旭川市内の工業地域一円である。主たる需要者の中心は、流通業務等の道内外の法人事業者である。市 内における工業地の取引数は少ないが、道道・国道との接続も良いことから需要は安定傾向にある。土地需要の中心価 格帯は、用途・規模等に様々で幅があるり見いだせない状況にある。なお現時点では、当該地域における新型コロナウ ィルスの影響は軽微と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は自用の建物が多いことから、賃貸需要が乏しく賃貸市場が形成されていないことから収益 還元法は適用できなかった。比準価格は工業地の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めた もので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって前年標準地価格からの検討及び市場の推移動向等も再吟味 し、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルスの影響により厳し い状況にあるが一部に持ち直しの動きもみら れ、地価への影響は地域性等により異なる状 態にある。 流通団地内の工業地域であり、地域内に特段 の変動要因はなく需要は概ね安定傾向である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％